[세대공감 Harmony]정부 부동산 대책서 절세 요령은

양도세 취득세 DTI… 4·1대책, 확실히 꿰고 절세하라

서울 송파구 잠실동에 사는 김모 씨(35)는 4월 1일 정부가 내놓은 부동산 대책에 큰 기대를 걸고 있다. 무주택자로서 셋방살이를 하고 있기 때문에 이번 기회를 이용한다면 많은 세금과 금융비용을 절약할 수 있을 것이란 판단이다. 김 씨는 현재 결혼을 했으며 연봉 5000만 원의 외벌이 가구주이다. 단, 건강보험 때문에 시골에 사시는 어머니를 동일 주민등록표에 올려놓았다.

발표된 부동산 대책과 이후 여야정 합의에 의해 일부 수정 보완된 내용 중 세금과 관련하여 주의 깊게 보아야 할 부분을 추려 보자. 일단 양도소득세 감면 관련 내용을 눈여겨봐야 하겠다. 금년 말까지 85m² 또는 6억 이하의 신규·미분양주택 또는 기존 주택이더라도 1가구 1주택자(일시적 2주택자 포함)가 보유한 85m² 또는 6억 원 이하 주택을 구입하는 경우 취득 후 5년간 양도소득세액이 전액 면제된다.

또한 해당 주택은 1가구 1주택 비과세 판정 시 주택 수 산정에서도 제외된다. 적용 시점이 국회 상임위원회를 통과한 때부터 2013년말 까지이므로 해당 주택 매매계약일이 감면기간 내에 있어야 한다. 또한 계약금은 금융기관을 통해 계좌 이체하여야 명확한 증빙자료로 쓸 수 있다. 통상 부동산 거래신고 시의 계약일이 기준일이 되므로 계약서 작성 때 세밀한 검토가 필요하다.

두 번째로 부부 합산소득이 연 7000만 원 이하인 ‘생애 최초’ 주택 구입에 대해서는 취득세를 100% 면제한다. 주택 면적과는 상관없이 ‘6억 원 이하’ 주택에 일괄 적용된다. 현행 법령에 의하면 무주택자가 주택을 취득하는 경우 취득세를 75% 감면받고 있다. 따라서 이번 정책으로 6억 원에 주택을 취득하는 경우 약 600만 원의 취득세를 절약할 수 있게 되는 셈. 역시 연말까지 한시적으로 적용한다.

1가구가 생애 최초로 주택을 구입하는 것이 주요 요건이므로 가구의 개념을 이해할 필요가 있다. 지방세의 입장에서 본 1가구(세대)는 취득일 현재 가구별 주민등록표상의 가구주와 그 가족으로 규정되고 있다. 단, 배우자와 미혼의 30세 미만의 자녀는 주민등록표가 달리 되어있어도 같은 가구로 본다. 사례의 김 씨의 경우처럼 본인은 비록 생애 최초의 주택 구입이지만, 동거 봉양하는 부모님이 시골에 주택을 보유한 경우 취득세 면제를 적용받을 수 없게 된다. 따라서 생애 최초 주택 취득 시에는 가구원의 주택 보유 수, 나이 및 주민등록표 분리 가능 여부 등을 검토하여 그 취득 시기를 조정해야 한다.

마지막으로 부부 합산 연소득 6000만 원 이하 가구가 생애 최초로 전용 85m² 이하이면서 6억 원 이하 주택을 처음 사면 총부채상환비율(DTI)이 연말까지 적용되지 않는다. 또한 주택담보대출 규제의 근간인 담보인정비율(LTV)도 70%로 완화된다.

주용철 세무사 세무법인 코리아베스트

과거에는 관행상 부모가 자녀에게 주택을 구입해 줄 때 별도의 신고 없이 진행하는 경우가 많았다. 그러나 최근의 정부는 이러한 세금 없는 부(富)의 이전에 대해서도 꼼꼼히 살펴 과세하는 쪽으로 정책 방향을 잡은 듯하다. 국세청은 정밀한 분석 시스템을 통해 과세 대상을 짚어낼 수 있다. 따라서 자녀에게 주택 구입자금을 증여하고자 할 경우 과거의 관행에 비추어 요행을 바라는 것은 매우 위험한 발상이다.

자녀가 생애 최초 주택 취득의 대상이 될 수 있다면 자녀는 LTV 70%까지는 자금 출처를 입증할 수 있다. 결국 자녀는 30%의 자금 출처만 준비하면 된다. 물론 대출이자를 부담할 소득원은 있어야 한다.

주용철 세무사 세무법인 코리아베스트