‘서울 강남-다주택자’ 봉인 해제… 시장 녹일까

■ 12·7 부동산대책 발표

정부가 7일 발표한 ‘주택시장 정상화 및 서민주거안정 지원방안’은 부동산경기를 살리기 위해 부동산시장의 바로미터로 꼽히는 서울 강남 서초 송파 등 ‘강남 3구’와 ‘다주택 보유자’에 대한 규제를 동시에 완화하는 데 초점이 맞춰져 있다. 노무현 정부 이후 금기처럼 여겨졌던 강남 3구와 다주택자에 대한 규제에 손을 댄 것이다. 이날 서울 강남에서는 재건축 급매물을 거둬들이는 등 즉각적인 반응이 나왔다. 이번 대책으로 재건축시장을 중심으로 거래가 활성화할 개연성이 높다는 관측이 적지 않다. 하지만 실물경기가 침체되고 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 등의 고강도 금융규제가 그대로 남아 있어 기대한 만큼의 효과를 거둘지는 불투명하다. 재건축사업 속도조절론을 내세운 서울시 주택정책도 걸림돌이 될 수 있다.

○ 재건축 거래 활성화로 주택시장 살린다

‘12·7대책’의 핵심은 강남 3구의 재건축사업 활성화다. 일반적으로 부동산 경기는 서울 강남이 달아오르면 시차를 두고 서울 강북으로 확산된 뒤 경기·인천, 지방 순으로 호조를 보인다. 올해 부산 대구 대전 등 지방 대도시 주택시장이 호황을 보였지만 강남 3구의 부동산 거래는 얼어붙어 전반적인 부동산 경기가 침체됐다는 평가가 지배적이었다. 강남 3구 투기과열지구 해제의 수혜주는 조합 설립 인가를 마친 송파구 가락시영(6600채), 강남구 대치동 청실(1378채), 서초구 반포동 한신1차(790) 등 26개 재건축단지 1만9486채다. 조합 설립을 추진 중인 강남구 대치동 은마아파트와 개포동 개포주공 2·4단지 등 22개 단지 2만2095채도 혜택을 볼 것으로 기대된다.

투기과열지구 해제와 함께 재건축사업의 걸림돌로 꼽혀온 재건축 초과이익 부담금도 2년간 부과가 중지된다. 이는 재건축을 통해 발생한 일정 규모 이상의 이익에 대해 정부가 최고 50%까지 부담금을 부과하는 제도다. 서울 14개 재건축단지의 1만3000여 채, 전국 60여 개 단지가 적용 대상이다. 특히 강남구 개포주공, 강동구 둔촌·고덕주공 같은 5층 이하 저밀도 아파트는 1인당 수천만 원의 ‘부담금 폭탄’이 부과될 것으로 전망돼 사업 추진의 발목을 잡았다. 하지만 이번 조치로 2013년까지 관리처분계획 인가 신청을 할 것으로 예정되는 163개 재건축단지가 재건축 초과이익 부담금을 피해 사업 속도를 낼 수 있게 됐다.

○ ‘효과 클 것’ vs ‘한계 있어’

2004년 투기수요 억제를 위해 도입된 양도세 중과 제도는 주택시장이 침체되면서 2009년부터 내년 말까지 한시적으로 적용이 중단된 상태다. 하지만 내년 말 유예 종료를 앞두고 다주택자가 급매물을 쏟아내면 주택시장이 경착륙할 것이라는 우려가 높았다. 이에 따라 정부는 집값 추가 하락을 막고 주택구매 심리를 활성화하기 위해 이 제도를 아예 폐지기로 했다. 이번 조치로 전국 144만 명의 다주택자가 양도세 중과세 대상에서 벗어날 것으로 추정된다. ‘12·7대책’에 대한 전문가들의 반응은 대체적으로 호의적이다. 김현아 건설산업연구원 연구위원은 “정부가 대부분의 투기억제책을 풀어 시장을 활성화하겠다는 강력한 의지를 표현했다는 점에서 시장에 미치는 파급효과가 클 것”이라고 평가했다.

하지만 주택대출 규제를 억제해 규제 강도가 훨씬 높은 강남 3구에 대한 주택투기지역 지정은 그대로 둬 반쪽짜리 정책이라는 주장도 만만치 않다. 서울시와의 ‘엇박자 정책’도 우려되는 대목이다. ‘재건축 공공성’을 내세운 서울시가 기본계획을 수립하고 정비구역을 지정하려는 재건축사업 초기 단계 사업지에 대한 승인을 늦춘다면 이번 재건축 활성화 방안이 기대한 효과를 내기 어렵다는 분석도 있다. 이번 대책이 조합설립인가 등 재건축사업이 어느 정도 진행된 단지들에만 인센티브를 주고 있기 때문이다. 김덕례 주택산업연구원 연구위원은 “정책의 일관성이 중요한 만큼 정부와 서울시의 조율이 필요하다”고 말했다.

정임수 기자 imsoo@donga.com　　
구가인 기자 comedy9@donga.com