지난해 온 국민의 관심이 쏠렸던 집값, 새해에는 어떻게 될까.
부동산 전문가들은 "워낙 변수가 많아 정확한 집값 전망은 힘들지만 지난해처럼 폭등하지는 않고 완만한 상승세를 이어갈 것"이라고 조심스럽게 예측했다.
이들은 단순히 전망치에 관심을 갖기보다는 집값을 움직일 수 있는 변수들을 찬찬히 살펴볼 것을 권했다. 지난해에도 각종 연구기관들은 전국 평균 집값이 2~4% 떨어질 것이라고 전망했지만 실제로는 9.7%나 올랐다.
●집값 상승?
부동산정보업체인 부동산114는 최근 부동산 중개업소 사장 200명을 대상으로 2007년 아파트 값 전망을 조사한 결과 응답자의 85.5%가 집값이 오를 것으로 예상했다고 1일 밝혔다.
집값 상승 요인으로는 국가가 주도하는 각종 개발에 따라 엄청난 토지 보상비가 풀려 부동(浮動)자금이 여전히 풍부하다는 점과 대통령선거를 앞두고 각종 개발공약이 쏟아질 수 있다는 점을 꼽았다.
연세대(경제학) 서승환 교수는 "각종 보상금으로 주택 수요가 많아졌는데 올해 공급물량은 이에 크게 못 미쳐 부동산 시장이 불안해질 수 있다"고 말했다. 신도시 분양은 내년 이후이고 재건축도 거의 중단된 것이나 다름없어 공급이 수요를 따라가지 못한다는 분석이다.
서울을 포함한 수도권의 새 아파트 입주물량도 20~30% 줄어드는 데다 1가구 2주택자 양도세 중과(重課)로 기존 매물까지 줄어 공급은 전반적으로 위축될 것으로 보인다.
김현아 한국건설산업연구원 부연구위원은 "공급이 감소하면 일단 호가(呼價)가 올라간다"며 "올 봄 전세시장이 다시 불안해지면 전세수요가 매매수요로 바뀌어 집값을 자극할 수 있다"고 말했다.
올해 상반기(1~6월) 발표 예정인 강남권을 대체하는 3기 신도시가 지난해 10월 '검단 신도시' 발표 때처럼 주변 주택시장을 요동치게 할 수 있다.
2008년 청약제도가 개편되면 자녀가 적은 사람이나 유주택자들이 불리해지기 전에 대거 청약에 나서거나 기존 주택을 사면 수요가 늘어날 것이라는 전망도 있다.
●집값 안정?
그러나 집값 상승폭이 생각보다 크지 않을 것이라는 의견도 만만치 않다.
연초부터 은행권이 강력한 주택담보대출 규제에 나서고 있는데다 대출금리도 최고 연 7%대에 올라선 점이 '안전판' 역할을 할 것이라는 예상이다.
부동산정보업체인 스피드뱅크의 박원갑 부사장은 "올해 경제성장률이 둔화되고 금리가 오름세를 타 주택수요가 줄어들 수 있다"고 말했다.
올해 종합부동산세의 과표적용률이 공시가격의 70%에서 80%로 오르는 등 정부의 부동산 정책도 주택시장에서 점점 강한 위력을 발휘할 것으로 예상됐다.
박재룡 삼성경제연구소 수석연구원은 "각종 세금과 대출규제 등을 감내하면서 집을 사려는 사람들이 생각보다 많지 않을 것"이라며 "분양가 상한제 확대 등 정부의 강력한 시장개입도 일단 집값 안정 쪽에 힘을 실어주고 있다"고 말했다.
현 정부는 집값 폭등이라는 불명예를 씻기 위해 연이어 추가 대책을 내놓을 것으로 보인다. 하지만 일각에서는 공급을 늘리지 않고 규제만 강화하면 부작용도 만만치 않을 것으로 우려하고 있다.
전문가들은 지방 부동산 시장은 지난해에 이어 새해에도 침체가 이어질 것으로 입을 모았다. 부산과 대구 등을 중심으로 미분양 주택 물량이 쌓여있는 데다 올해 이 지역에서 상당수의 신규 주택이 공급되기 때문이다.
●재개발 '활짝', 재건축 '찡그림'
재개발은 올해 많은 관심을 받을 것으로 보인다.
서울시는 'U-턴 프로젝트'로 용산구와 성동구 일대를 강남 지역 못지않게 개발하겠다는 의지를 보이고 있다. 도심 노후지역 개발을 위한 재정비촉진지구 지정이 확대되면 강북 재개발 사업에 속도가 붙을 것으로 보인다. 특히 서울시의 4차 뉴타운 지역 선정을 앞두고 재개발 시장이 들썩일 가능성도 있다.
반면 재건축 시장은 여전히 불투명하다. 개발이익환수제와 소형평형의무비율 등 각종 규제로 추가 분담금이 늘어나 사업성을 기대할 곳이 없기 때문이다.
그러나 부동산 전문가들은 서울 강남권에서 재건축 이외에는 마땅한 주택 공급이 없어서 재건축 아파트 값이 급락할 가능성은 거의 없다고 보고 있다.
김유영기자 abc@donga.com
김상운 기자sukim@donga.com