保証金難の火を消し、「家賃時代」に備えるべきだ

住宅賃貸保証金が、夏のオフシーズンにも関わらず下がる兆しを見せておらず、５０週連続して上昇の勢いを続けている。ソウル孝昌洞（ヒョチャンドン）の８４平方メートルのマンションは、保証金が１１年の２億７０００万ウォンから、今年は４億ウォンへと２年間で４８％も上昇した。光州（クァンジュ）や江原（カンウォン）では、保証金が売買価格を追い越すマンションが続出している。市場では、「狂った保証金」という言葉が流行っているほどだ。にもかかわらず、賃貸物件が手にできず、仲介業者のところには、需要者らが２０〜３０人ずつ、前金をかけて待っている。

賃貸物件難が次第に深刻化している現象は、低金利のため、家主らが、賃貸保証金を受け取るよりは、家賃のほうを好んでいるからだ。月々の家賃は、現在住宅価格の年４．５％前後で形成されており、預金金利の２倍の収益を上げることができる。家主らは、我先に家賃物件を増やしているため、家賃の物件は余っており、賃貸物件は足りない。住宅価格の上昇が期待できなくなり、住宅を購入できる人たちが、住宅を購入せず、間借りの状態で暮らしていることも、主な原因となっている。

政府の空振りも、この３年間続いている賃貸物件難をあおっている側面が大きい。政府は、テナントらの困難を緩和させると主張し、保証金資金の融資支援を増やして、家主が、テナントの代わりに住宅ローンを組んで、その利息はテナントが払う「大金の要らない間借り」政策を打ち出した。しかし、保証金関連融資が増え、かえって、住宅を購入できる人も、購入しないケースが増えている。賃貸物件難時代を迎え、家主がわざわざテナントのために、果たして直接融資を受ける疑わしい。

賃貸保証金制度は、韓国ならではの独特な制度であり、便利な点も多かったが、長期的には、住宅価格の下落や低金利によって、徐々に家賃制度へと切り替わる見通しだ。国土交通部による住居実態調査によると、昨年、全国の住宅保証金物件は２１．７％、家賃のほうは２１．６％と、すでにほぼ同様となっている。保証金を減らす代わりに、家賃を受け取る形も増えている。したがって、保証金制度にのみ合わせられている支援制度を、「家賃時代」に合わせて、見直す必要がある。たとえば、賃貸保証金関連融資のみ増やすのではなく、家賃の所得控除の恩恵も増やすべきだ。取得税を引き下げ、多住宅者の譲渡税重課をなくし、テナント需要を購入需要へと切り替える必要がある。

保証金の激減や家賃の急増を食い止め、保証金の家賃への切り替えを軟着陸させるためには、公共住宅の方向転換も必要だ。家賃中心の公共賃貸住宅の保証金の割合を増やし、貧困層だけでなく、一般庶民までが利用できる賃貸住宅を、さまざまな形で供給しなければならない。保証金を受け取って住宅を貸す家主には、所得控除の恩恵を提供し、家賃収入については、ガラス張りに課税する必要がある。秋の引越しシーズンになれば、保証金難はさらに深刻化する見通しだ。「保証金の上昇は局地的な現象だ」という安逸な認識から捨てなければならない。