金融当局は、所得水準によって貸出を制限する総負債返済比率（ＤＴＩ）規制を、ソウルや仁川（インチョン）、京畿道（キョンギド）などの首都圏全域に拡大する案を積極的に検討している。ＤＴＩ規制は現在、ソウル江南（ナム）の３区（江南、瑞草、松坡）にだけ適用されている。
政府関係者は３０日、「もともとは、８月までは規制対象の地域を拡大しない代わりに、住宅ローンの増加規模や不動産価格の動向を総合的に分析して、９月以降に規制するかどうかを決めることにしていた」とし、しかし「モニターリングの結果、住宅価格の上昇ペースが速まっているので、これからは予告無しで電撃的にＤＴＩなどの金融規制策を実施することもあり得る」と話した。
金融当局によると、８月の住宅ローンの残高は約３４１兆ウォンと、７月より４兆ウォン程度増加した。月別の住宅ローンの増加額は、△１月＝１兆５０００億ウォン、△３月＝３兆４０００億ウォン、△５月＝３兆５０００億ウォン、△７月＝４兆５０００億ウォンと、徐々に増えている。８月には増加幅がやや鈍くなったものの、住宅売買件数が相対的に少ないシーズンオフであることを考え合わせれば、融資への需要が依然、過度な水準にあるというのが政府の判断だ。
金融当局は、住宅ローンの増加によって住宅価格が共に上昇していると見て、ＤＴＩの適用地域を首都圏に拡大するタイミングや方法などについて、国土海洋部など関係省庁と調整を進めている。これまでは、当局は、江南３区へのＤＴＩ比率の適用をさらに強化したり、一部の住宅価格の高騰地域にのみＤＴＩを追加適用するだろうという見方が多かった。しかし、この場合、ＤＴＩ規制の適用されない周辺地域に融資需要が移る「風船効果」が現れかねず、適用地域を大幅に拡大することにした。
そもそも、ＤＴＩを適用するためには、企画財政部が該当地域を住宅投機地域に指定しなければならないが、今回は金融当局がＤＴＩ比率や基準を銀行内規に反映するよう勧告する方式で貸出規制を導入する可能性が高い。貸出需要の増えたところの中には、投機地域としての指定要件を満たすことができるほど住宅価格が上がっていない地域が多く、投機地域指定の方法では先制的な対応に限界があるためだ。
ＤＴＩ規制が首都圏に拡大されれば、該当地域で住宅を担保に融資を受けられる限度は大幅に減る。例えば、年収５０００万ウォンの人が、江南地区以外の地域で１１億２５００万ウォン相当のマンションを購入する際、銀行から２０年満期の元利金均等分割や均等返済の条件で融資を受ける際、今は担保認定比率（ＬＴＶ）が５０％のみ適用され、５億６２５０万ウォンまで融資を受けることができる。しかし、「ＤＴＩ４０％」が適用されれば、融資可能金額は今より３億６３３０万ウォン減の１億９９２０万ウォンに減ることになる。
金融当局は、もともと担保価値に対する融資可能金額を意味するＬＴＶを、現在の５０％から４０〜４５％程度に強化した後、ＤＴＩ規制に乗り出す計画だった。しかし、すでに住宅ローンの融資を受けた人々の平均ＬＴＶは４０％台と低いほうであり、ＬＴＶの強化は大きな意味を持たないという指摘が多かった。これを受け、ＬＴＶの強化とＤＴＩ適用地域の拡大は、早ければ今月中に同時に実施される可能性が高いと、政府関係者は説明した。
legman@donga.com
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