▲どれくらい減らしたのか〓今回の変更案は、新都市開発にともなう環境破壊の最少化に向けた環境影響評価の結果を反映している。住宅数を合計２万９７００世帯から２万６８０４世帯に減らし、住宅建設用地の面積も縮小した。人口の密度を１ヘクタール当たり９６人から８６．４人に下げ、人口規模も８万９１００人から８万４１２人へと減らした。減った２８９６世帯のうち、２２７５世帯が１１月に一括分譲されるマンションだった。
専用面積基準では、△１８坪以下が１０５世帯△１８坪以上２５．７坪以下が１１２５世帯△２５．７坪以上が１０４５世帯。同時に分譲される公共賃貸（賃貸期間１０年）マンションも５４１世帯が減った。このため、１１月の板橋分譲は△一般分譲マンション１万２２４６世帯△公共賃貸マンション３９１１世帯の１万６１５７世帯だけとなる。
他の物件は、来年以降に分譲される。住商複合マンションの分譲は、１２１世帯、一戸建て住宅は５１世帯が減った。半面、３０年にわたって長期賃貸する国民賃貸マンションは２４９世帯、連立住宅（日本のアパートにあたる）は４４世帯が増えた。
▲競争倍率は？〓マンションの建設が２８００世帯以上減り、住商複合など２２５０世帯の分譲が先送りされたため、１１月の一括分譲競争率は大きく高まった。当選する確率が低くなったわけだ。専用面積２５．７坪以下のマンションに、城南（ソンナム）に住む無住宅の最優先順位者（４０歳以上？１０年以上の無住宅者）全員が申し込んだとしたら、競争率は以前の７２対１から８９対１へと高まる。
３５歳以上、５年以上の無住宅優先順位者の競争率も、９５対１から１１８対１へと上がる。首都圏の無住宅優先順位者全員が申し込めば、最優先順位競争率は１０２対１（変更前は８３対１）、無住宅優先順位は２０６対１（変更前は１６６対１）になる。首都圏の最優先順位者全員が申しこんだ場合、１２８６対１という競争率となる。
半面、専用面積２５．７坪以上のマンションの競争率（申し込み率６０％をベースにしたもの）は、城南が５４対１、首都圏は１８６対１で、相対的に低い。専門家は、無住宅優先順位者でなければ、当選する可能性はほとんどなく、龍仁市（ヨンインシ）など板橋周辺のマンションや他地域の分譲物件に目を向けるほうがよい、と指摘している。
▲分譲価格はどうなるのか〓建設交通部（建交部）は、板橋新都市宅地造成の原価が１坪当たり７４３万ウォン（約７４万円）だと伝えた。それに基づいて、地価を計算し、標準建築費（３３９万ウォン）と地下駐車場、便宜施設の建築費などを足して、推定したマンションの分譲価格は、１坪当たり８００万〜１５００万ウォン。分譲価格の上限制が適用される専用面積２５．７坪以下の１坪当たりの分譲価格は△１８坪以下は８００万〜８９０万ウォン△１８坪以上〜２５．７坪以下は８７０万〜９９０万ウォン。
債権と分譲価格の併行入札制が適用される２５．７坪以上のマンションは、１坪当たり１５００万ウォン台になる見込みだ。マンションの分譲価格は、位置によってやや差が出る見通しだ。容積率（敷地面積で建物が閉める総面積）１７５％の東板橋は、容積率が１４８％の西板橋より、多くの家を建てることができ、分譲価格が１坪当たり８０万〜９０万ウォンほど低くなるものとみられる。
▲今後の日程〓来月中に抽選や入札を通じて、建設会社に住宅用地が供給される。各社は、今年１０月まで、設計と審議を終え事業承認を受けた後、１１月に分譲を開始する。入居は、下水処理場と龍仁（ヨンイン）〜ソウル区間の高速化道路が完工した後の０８年末からスタートする予定だ。
myzodan@donga.com
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