不動産ブームの震源地であるソウル江南（カンナム）で２０年以上も不動産仲介業を営んできた業界のベテランたちは、盧武鉉政府の初期と最近の市場雰囲気は全く違うと口をそろえている。
江南区開浦洞（ケポドン）にある「グッドモーニング公認仲介事務所」のファン・ファソン代表（５５・女）は、盧武鉉政府当時の雰囲気を、「その日に買って、その日のうちに売るのが流行ったので、法や税制すら知らないまま家を購入したいと飛び込む人たちが多かった」と紹介した。松坡区蚕室洞（ソンパグ・チャムシルドン）で２５年間営業しているキム・ドンソン「チョンジャ公認仲介事務所」の代表（６０）も同様に、「短期間の販売差益を狙う人たちが、団体でワゴン車に乗って来て、アパートを総なめするという噂が出回るほど、投機需要が多かった」と耳打ちした。
しかし最近は、短期間の相場差益を狙うよりは、老後の備えのために長期的賃貸収入を希望する人たちが大幅に増えたと、彼らは伝えた。キム代表は、「高齢化時代を迎え、投資家が３０代や４０代の学区需要者を見つけて、長期間伝貰（チョンセ＝一定の住宅保証金を預けて生活し、転出時に全額返還される賃貸制度）や家賃の形で家を貸す傾向が強い」と話した。
盧武鉉政府時の不動産市場の過熱には、革新都市、企業都市、行政首都移転などで市場に供給された補償金の影響が大きかった。補償金を手にした地方の投資家たちが江南に家を買いたいと詰めかけてきたのだ。ファン代表は、「地方から札束を抱えて上京する人たちが多かったので、『貨幣改革でも起こるかな』という笑い話まで出回った」と伝えた。ネウェ住建のキム・シンジョ代表は、「住宅需要をソウルから地方に分散するために供給した補償金が、結局再び江南に戻ってきて、投機資本となった」と説明した。
江南区大峙洞（テチドン）のトンブパレス公認仲介事務所のキム・ソンイル代表（６３）は、「１９９７年の通貨危機を経てはじけた住宅価格が、回復期を迎えたのは盧武鉉政府の時だった」と主張し、「価格がさらに上がるだろうという期待のため、お金を持っていたい人々はみな、江南に集まった」と明らかにした。
しかし、最近は、マンション価格がピークを達したと思っている家主もひとり、二人と現れている。開浦洞のファン代表は、「最近は高齢者たちが３０年以上も所有していた、持主の変わらなかった『きれいな』物件が徐々に手放している」と紹介した。ＫＢ国民（クンミン）銀行ＷＭスター諮問団のパク・ウォンガブ首席専門委員は、「盧武鉉政府時は５億〜６億ウォンほどだった江南の住宅価格が、今は１４億〜２０億ウォンにまで上昇した影響が大きい」と分析した。
江南のベテラン不動産仲介業者たちは、政府規制を控えている投資家たちの動きも違うと伝えた。蚕室洞のキム代表は、「盧武鉉政府当時は、規制が予告されると、人々は少しでも早く取引を終えようと焦った。しかし今は、政府がいくら市場を締め付けても、最終的には値上がりするだろうという学習効果のためか、はるかにゆったりとしている」と伝えた。
大峙洞のキム代表は、「盧武鉉政府の時に不動産政策を作った当局者らが、今の政府でも似たような政策を出すといわれており、今も１０年前のように市場は少し停滞した後、蘇るだろうと思っている人たちが多い」と話した。
建設産業研究院のトゥ・ソンギュ主任研究委員は、「最近は研究グループまで作って勉強するほど、不動産の専門知識を習得した賢い投資家が増えてきた」と言い、「彼らは、政府対策を盲目的に従うよりは、自主的に分析して対処する」と分析した。
姜聲煇 yolo@donga.com
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