「こちらは、今のところはあまり反応ないですね。売れ残りマンションには多少関心があるようですけど…」。今年５月、ソウル楊川区木洞（ヤンチョング・モットン）のある不動産仲介事務所で９・１０取得・譲渡税減免対策に伴う市場の反応を聞いたら、こんな答えが返ってきた。「商売になってないんだから、出て行ってくれ」と門前払いする業者も多かった。
李明博（イ・ミョンバク）政府の９・１０対策が曲折の末、国会を通過し、９月２４日から遡及適用された。一部の売れ残りマンションには興味を示す向きも伺えたが、全般的には「果たして市場が大きく変わるんだろうか」という冷めた空気だった。
市場の反応が冷めているのは、今回だけに限ったことではない。９．１０対策に先立って打ち出された不動産政策と各種税法改正案は全部で２２件に上る。だが、これらの対策の効き目については総じて否定的だ。
●殆どの政策、効果乏しい
本紙は、不動産情報会社「不動産１１４」と建国（コングク）大学のチョ・ジュヒョン不動産学科教授の諮問を受けて２２件の政策目標を大きく、△規制緩和、需要刺激などを通じた取引の活性化、△賃貸住宅市場の安定化、△供給拡大や規制強化などを通じた価格の安定化——の３つに分けて市場の反応を評価した。賃貸住宅市場安定政策は、対策が発表された月の前後２ヵ月間のマンションの賃貸保証金の上昇率を、住宅価格安定対策は前後２ヵ月間のマンション価格の上昇率と比較した。
２２件の政策のうち、多少でも取引量の増加や賃貸住宅保証金の上昇率もしくは住宅価格の序章率を沈静化につながり、目標の達成に近い結果を出した政策は８件に過ぎなかった。２００８年９月の９・２３総合不動産税改編案で総合不動産税の課税基準を９億ウォンに引き上げたが、同１０月と１１月の２ヵ月間の総取引量は１１万６３８件で、対策発表前２ヵ月（１３万７５９７件）よりむしろ減少した。今年も、５・１０対策でソウル江南（カンナム）３区の投機地域まで指定を解除したが、取引量は３〜４月の１２万２６０６件から同６〜７月に１０万５９９８件に減った。
５年間、取引活性化だけのために１５件の政策を打ち出したが、市場で少しでも手応えがあったのは、新築住宅を買えば５年間譲渡所得税の全額免除（非過密抑制圏域）を認めた２００９年の２・１２対策、多住宅保有所への譲渡税重課税制度を廃止した２００９年３月の税制改正案などの４件に過ぎなかった。しかも、その４件のうちの３件は２〜３月に発表され、春の引越しシーズンに取引が活気づく「季節効果」に負う部分があったものと分析された。
一方で、市場を沈静化させる政策は即効性があった。２０１２年までプグムジャリ住宅の供給物量を３２万戸まで拡大することを柱として２００９年８月に打ち出された同政策は、たちまち高騰するマンション売買価格を抑えた。２００９年９月と１０月に総負債償還比率（ＤＴＩ）規制拡大方針が相次いで発表されるろ、同１１月のマンション売買価格の上昇率は−０．０６％を示した。
結果的に、不動産市場に活気を吹き込む政策は効果がなかったのに対して、市場の過熱を冷やす政策は即効性があったことになる。
●度重なる政策が免疫力を高めた
不動産市場活性化政策にも市場が反応しない理由は、第一はグローバルな景気低迷の影響が大きかったと専門家らは指摘する。現代（ヒョンデ）経済研究院のパク・ゴンベ研究委員は「不動産市場は、状況が良いときは弾力的だが、市場が良くない時は非弾力的だ。経済が活力を失った状況下で需要刺激や規制緩和を通じて市場の活性化を図るには限界があった」と話した。
短くは１ヵ月置きで打ち出される政策が、むしろ市場を冷え込ませたと指摘する声もある。規制をまとめて緩和しなかったため、「今度は何が出るだろうか」と期待する心理が働き、静観姿勢だけが強まった。
建設産業研究院のキム・ヒョンア研究委員は「対策が次々と発表されたため、新しい対策が出ても、３ヵ月後にままた新しい対策が打ち出されるだろうと思わせてしまい、市場の『免疫力』を高めたのが大きな失敗要因となった」と指摘した。
yunjung@donga.com
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