서울-분당-과천 갭투자 못한다

서울 전역과 경기 남부 12개 지역이 토지거래허가구역과 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역)으로 동시에 지정됐다. 앞선 두 차례 부동산 대책에도 ‘한강벨트’를 중심으로 집값 불안이 이어지자 대출이나 전세보증금을 끼고 집을 사는 행위를 차단하는 ‘초강수 규제’가 나온 것이다.

15일 정부는 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표하고 서울 25개 구와 경기 과천, 광명, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시를 16일부터 규제지역으로 지정했다. 또 20일부터는 해당 지역의 아파트와 아파트가 단지 내에 포함된 연립·다세대주택 전체를 토지거래허가구역으로 지정하기로 했다. 과거 문재인 정부에서 수도권 전역과 일부 광역시 등을 규제지역으로 지정한 적은 있었지만, 토지거래허가구역을 서울 전역과 경기 남부 지역에 걸쳐 광범위하게 지정한 것은 처음이다.

토지거래허가구역으로 지정되면 실제 거주 목적으로만 집을 살 수 있다. 전세보증금을 끼고 집을 사는 ‘갭투자’가 불가능해진다. 여기에 15억 원 초과 주택의 주택담보대출(주담대)은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 낮추는 대출 규제도 더해졌다. 15억 원 이하 주택의 주담대 한도 6억 원은 그대로 유지되지만, 규제지역의 주택담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 강화돼 9억 원 이하 중저가 주택의 대출한도도 줄어든다.

전세자금대출도 광범위하게 규제된다. 규제지역에 집을 보유한 1주택자의 전세대출 한도는 2억 원으로 일원화되고, 보증비율도 80%로 묶인다. 또 1주택자가 수도권이나 규제지역에서 전세대출을 받는 경우 대출이자 상환분을 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영하기로 했다. 다주택자의 취득세는 2주택자 8%, 3주택자 12%로 중과돼 세 부담이 커진다.

이번 대책에 포함된 ‘부동산 세제 합리화 방침’에는 “보유세, 거래세 조정”이 명시됐다. 이를 두고 종합부동산세, 재산세 등 보유세는 상향하고 거래세를 낮추는 방향이 거론된다. 동시에 특정 지역 수요 쏠림 완화를 위한 방안도 언급되면서 규제지역에 한해서는 세제 중과 가능성도 제기된다.

이번 대책에 새로운 주택 공급 방안은 포함되지 않았다. 국토교통부 관계자는 “노후청사·국공유지 등 복합개발 세부 계획 및 주요 후보지를 연내에 발표할 예정”이라고 밝혔다.


윤명진 기자 mjlight@donga.com