“房价像纽约，税金像首尔”的幻想

李在明总统24日在社交媒体X上写道，“我也很好奇”，并贴转了“发达国家主要城市（房产）持有税，与韩国相比是什么情况”的报道链接。确认美国纽约市的持有税并不难。只要在纽约市网站（nyc.gov）输入地址，任何人都可以知道对相关住宅征收的财产税。

纽约市的财产税根据住宅种类的不同，课税标准和税率也不同。因此，相比首尔和纽约的平均实效税率，选择人口相似的核心地区江南三区（江南、瑞草、松坡）和曼哈顿价格相近的公寓进行比较，更方便人们理解。

首尔盘浦的来美安城中小区套内面积84平方米（34坪）最近以60.8亿韩元成交。据纽约房地产中介应用程序“街区易居（Street Easy）”透露，曼哈顿中央公园附近的富村上东地区，四室三卫的60坪公寓的待售房价格与One Bailey相似，达到400万美元（约60亿韩元）。单价约为One Bailey的一半。曼哈顿最高繁华街5号街的中城区也像One Bailey一样，以约61亿韩元的价格出售了2023年入住的30坪左右新建公寓。

分别要交多少税金呢？One Bailey的房东（一套房产拥有者）因房价上涨，今年将缴纳财产税（947万韩元）和综合房地产税（1908万韩元）2855万韩元。税金虽比去年上涨56.1%，但仅占公寓财产税（5050万韩元）的56%。第五大道的30坪新建公寓的财产税为5482万韩元。江南高价公寓的单位面积价格正在赶超曼哈顿高级公寓，税金却只需交一半左右。

在纽约，“掏空家底投资”并不容易。即使借钱买房，如果没有现金流来承担财产税和管理费，也很难维持。贷款利息也比韩国高。如果房价像纽约一样上涨，税金像现在一样缴纳，首尔房地产是“低风险、高收益”投资资产的看法就不会改变。“房地产不败”的盲信也不会破灭。

如果政府作为最后手段提高持有税，就有必要提出与交易税保持均衡的税制调整的大蓝图，并进行说服。首尔和纽约对税金的认识差异也很大。在韩国，附加在住宅上的地方税——财产税和国税——综合房地产税加在一起被称为“持有税”。在很多人看来，卢武铉政府为了控制房价，2005年实施的综合房地产税是“惩罚税”或“罗宾汉税”。这是因为其运营方式是国家向拥有高价住宅或多住宅的房东征收税金，然后分给地方。

纽约市的财产税是地方税。大部分人认为，道路、学校、地铁、图书馆等用税金打造的地区社会间接资本（基础设施）使用费要交给地方自治团体。首尔市将这笔钱分别用于社会福利、教育、治安及消防、交通及居住等四大领域。无论是一套房产拥有者、多套住宅拥有者还是租房者，只要居住在江南等基础设施完善的地区，就应该像缴纳公寓管理费一样，支付更贵的地区使用费，这应该成为常识。

住宅供应或市场监视功能较弱时，如果提高持有税，房东有可能将负担转嫁给房客。要想阻止这种情况的发生，必须具备掌握租赁收入并征税的监视系统。首尔39.9%的家庭是一人家庭。另外，还要解决1、一人和二人家庭安心生活的住房不足的“不匹配”问题。因此，因全租诈骗，对别墅和写字楼的反感增大，导致住宅供应出现差池的政府无能令人痛心。

韩国虽然有将巨额保证金交给房东的全租制度，但如果连防止全租诈骗的房东税金滞纳信息都得不到同意，就很难了解。在纽约房地产应用程序中，出售地址连房号都会准确地上传。很难出现虚假出售房产的情况。只要把该地址输入纽约市网站，就能确认该住宅的财产税缴纳履历。

去年首尔房价暴涨时，房地产社区出现了“张晨式房东”的说法——在电影《犯罪都市》中，犯罪组织头目张晨说：“5亿太少了。应该得到10亿韩元左右”——把威胁对方的场面比喻为抬高数亿韩元的房东。

“张晨式房东”只是钻了市场的不安心理。放任“房价像纽约一样，税金像首尔一样”的幻想，建立卖方优势市场的政府失败负有根本责任。要想治疗房地产亡国病，不仅要改变课税体系，还要改变对税金的认识和房地产交易系统等。不能只考虑发达国家的持有税。