“房地产价格猛涨是一大问题，但是价格猛降的‘泡沫破灭’更是问题。”
随着提出在汉城江南等地区的房地产开始出现泡沫的警告，对泡沫破灭的忧虑日益增加。
不仅在日本，在美国房地产价格急剧上升后，出现价格突然暴跌给经济带来巨大负担的先例也并不少见。
国际货币基金（IMF）分析第二次世界大战后在发达国家发生的房地产泡沫破灭事例的结果，房地产泡沫的破灭对经济会造成严重的不利影响。
△日本失去的10年＝日本在1991年的第4季度（10月至12月）国民生产总值（GDP）的增长率出现负值后，直到去年年末为止，为期10年没能摆脱经济停滞状况。造成如此长的经济停滞的最大原因是，作为投资市场两大中心的股票市场和房地产市场的同时萎缩。
特别是是房地产市场从1986年开始到1990年在4年内猛涨了3倍以上，但开始猛降后，目前价格下降了近一半以上。东京为中心的商业地区甚至出现了不到最高值的30%的地区。在这期间，日本所有的土地价格共下降了1000万亿日元左右，这相当于去年韩国GDP（596万亿韩元）的20倍。
房地产价格的猛降导致了日本金融机关的亏损，进而造成贷款减少→深化企业的资金周转障碍→减少设备投资规模→经济停滞的恶性循环。而且有7个住宅金融专门公司破产，大部分的房地产投资专门公司亏损。
△美国的房地产金融机关接连破产＝美国在1980年经历了以得克萨斯为中心的南西部地区的房地产泡沫的破灭。因在第二次油价波动（1979年）后持续的高油价和里根政府的扩大内需的政策，包括石油产业比重较高的得克萨斯在内的美国南西部地区经济呈现出繁荣景象。因此，在1979年末把房价的指数定为100时，1985年末的独居住宅和公寓的指数分别呈现出175和155的惊人的上升趋势。
但是在以后因房价的猛降，在1988年公寓的指数下降为88以下，而独居住宅下降为130。因此，专门以房地产贷款金融为主要业务的3000多个储蓄贷款组合急速亏损，并到1987年，500多个储蓄贷款组合陷入无法支付的情况，直到1993年为止有1300多个破产。
△IMF敲响的警钟＝IMF（国际货币基金）在分析第二次世界大战结束后，至今在发达国家发生的房地产泡沫破灭情况的结果，在泡沫破灭时的平均价格下降幅度为30%，低于60%的股票市场泡沫破灭时的平均价格下降幅度。但是对经济造成的冲击却远远严重终于后者。
股票市场在泡沫破灭后平均恢复的时间为2年半，相反，房地产持续4年的停滞状态。而且房地产泡沫破灭后造成的社会损失占GDP的8%，而大部分的情况导致经济的停滞。为扩充亏损的银行的资本投入公共资金而造成的财政损失也更严重。
标准普尔（S＆P）的银行分析师崔荣一表示：“房地产价格的猛降，不仅对金融业，还使与房地产相关的行业（建设业、建设器材业、有关服务业）的负债偿还能力下降。我们应该为预防出现泡沫破灭而尽最大努力。”
金勇基 黃在成 ykim@donga.com jsonhng@donga.com
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