全租貸款受阻催生“全租繼承交易”熱潮

首爾麻浦區大興洞附近壹家不動產中介事務所。來自地方的40多歲買家A某，正在尋找售價在9億至10億韓元（約合人民幣470萬至520萬元）的公寓。該價格雖僅為附近公寓市價的壹半，但通過附帶全租租約的待售房屋，A某得以在預算內找到心儀住房。該處不動產中介表示：“7月第壹周有兩組客戶前來尋找附帶全租租約的待售房屋。”

近期，作為規避政府“6•27”貸款限制政策的手段，“全租繼承交易”呈現增長態勢。原因在於首都圈及限購區域已禁止“附帶所有權轉移條件的全租貸款”。此前，若租戶獲得全租貸款，新房東可在當天支付尾款完成房屋所有權變更，以此條件申請貸款。但此次貸款限制政策阻斷了此種方式。

全租繼承交易是指買賣附帶全租租戶的房屋。新房東將完全承接原房東簽訂的全租合約。作為交換，新房東僅需支付扣除全租保證金後的剩余房款。此方式類似於附帶全租租約購入房屋的差價投資，區別在於租戶的全租合約最初是與原房東而非新房東簽訂。

首爾城東區杏堂洞附近的不動產中介B某表示：“由於無法實際入住，附帶全租租約的待售房屋通常較市價低2000萬至3000萬韓元。但受近期貸款限制政策影響，此類低價交易已不復存在。”

在疊加交易斷崖現象的背景下，該方式亦被用作吸引買家的手段。即房東為盡快找到買家，先行放租並掛牌出售房屋。

盡管作為規避貸款限制的手段，全租繼承交易有所增加，但若租戶拒絕配合，交易仍可能中斷。此外，因本次政策將“全租保證金返還用途的住房擔保貸款”額度限制在最高1億韓元，若新房東未制定資金籌措方案，則可能面臨保證金返還困難。金仁萬經濟房地產研究所所長金仁萬指出：“以強力限制政策壓制市場，必然會產生規避手段。若欲穩定市場，需出臺能增加供應的對策。”


林由娜記者 imyou@donga.com