如果不想重復土地交易許可制的“白忙乎”，就要考慮分散“精致的壹套”需求的引導政策

“想想地價是多少？絕對不算貴的。”

首爾公寓“大將股”瑞草區來美安OneBelly在2021年以每3.3平方米（坪）5653萬韓元的價格銷售。這是當時歷史最高銷售價。因為是適用銷售價上限制的園區，所以高銷售價爭議更加激烈。參與銷售價決定過程的壹位專家當時對記者說，“這種爭議很冤枉。”

想起4年前的軼事是因為最近來美安OneBelly的價格。3日，該園區“國民坪型”（專用面積84平方米）以70億韓元的價格售出。每3.3平方米（坪）的價格高達2.059億韓元，是銷售當時的3.6倍。去年年末，該園區專用面積133平方米的戶型，每3.3平方米交易價格超過2億韓元，時隔3個月，國民坪型每3.3平方米的價格也超過了2億韓元。

與價格壹樣值得關註的是交易時期。去年12月因貸款限制和彈劾政局，公寓購買心理凍結。首爾市上月從土地交易許可區域中解除了“蠶室、三星、大峙、清潭”，房價壹度出現波動，但瑞草區最初並不是許可區域。

像這樣，江南地區公寓需求層對貸款和限制規定不太敏感。雖然也有資產充足的影響，但更大的原因是確信房價會上漲。因為想要換成江南地區“精致的壹套”的需求本來就很穩固，所以這是可能的。

很多專家壹致認為，這種需求最近突然變強了。文在寅政府時期，在全國房價上漲的情況下，江南地區的房價上漲得更快。但是從去年開始，全國實際上只有江南地區的房價在獨自上漲。

這種需求對每個人來說都是合理的選擇。因為房價差距直接導致資產差距，而且多住宅者的重課稅仍然存在。就業機會、交通、教育等所有基礎設施都集中在江南地區，因此實際居住滿意度也很高。

特別是“壹想到教育，就只有江南”。即使在首爾，教育差距也在迅速拉大。2020年以後，首爾也有7所學校因學生人數減少而關門。據說，建校超過100年的鐘路區的東城初中和高中正在推進遷移到松坡區。擔任補習班講師的朋友說：“10多年前，大峙洞、木洞、中溪洞補習班壹條街的差距並不大，但現在補習班壹條街的規模和授課質量差距不斷拉大，達到了無法比較的程度。”

首爾市19日將江南3區和龍山區所有公寓指定為土地交易許可區域。輕率地解綁土地交易許可區域後，房價暴漲，但時隔35天推翻了這壹決定，采取了擴大指定的超強硬措施。首爾市預告說，如果市場持續過熱，將會把限制期限延長至9月末。雖說如此，但也不能盲目地增加非常措施性質的規制。應該在何時解綁，如果在沒有對策的情況下解綁，被壓抑的需求可能會像彈簧壹樣反彈。

如果不想重蹈覆轍，在增加住宅供給的同時，還要制定分散江南地區“精致的壹套”需求的引導政策。縮小教育差距可能是開始。如果集中投資首爾外圍學校，提供沒有必要送去補習班的教育服務，那麽“為了子女的教育，硬著頭皮去江南”的需求也會減少吧。