國家的9•10 所得•轉讓等減免方案開始實施後，記者5日在首爾陽川區木洞某房地產仲介所採訪了幾名業主，他們被問起政策對市場的反應時稱：“這裡到目前為止沒有什麼反應。只有少數人關注未預售的公寓... ...”“生意不好，請不要再問了。”
李明博政府的 9•10方案經過一番曲折終於在9月24日通過國會，並開始逐步實行。雖然部分轉讓市場呈現買進趨勢，但整體看來“市場依然沒有大幅改變”。
市場如此冷淡的反應並非第一次。9•10方案前就曾有過22件房地產相關政策及各種稅法修改案。然而，大多數政策未見成效。
○大部分政策只引起“殘浪”
本報在諮詢了房地產資訊企業房地產114，和建國大學房地產學教授趙周賢後，將22件政策分為三類。完善規制、刺激需求等刺激交易的政策 ；穩定租賃市場的政策；擴大供給、強化規制等穩定價格的政策。首先是比較了刺激交易政策下前後兩個月的公寓交易量。其後是比較了穩定的租賃市場下前後兩個月的租賃金上升率。最後是比較了穩定價格政策下前後兩個月的公寓價格上升率。
結果顯示，這些政策中只有8件對策“影響”了交易量、租房上升率或價格上升率。綜合房地產稅的課稅標準通過2008年9•23綜合房地產稅改編案有小幅上升（上升至9億韓元），然而10,11月兩個月的總交易量僅為11萬638件，少於兩個月前的13萬7597件。今年，首爾、江南三區投機地區通過5•10政策，其情況有所改善，但交易量從12.2606件（3,4月）減少至10.5998萬（6,7月）。
國家為了刺激交易，相繼推出15件政策，但均沒有顯著效果。只有2009年 2•12對策、2009年3月稅法改正案等四件還“稍”有些作用。據分析，奏效的4件政策當中有3件是受到“天氣”的關照。
然而，平息交易市場的政策有顯著成效。2009年8月家園政策是指，要在2012年前把住房供應量擴大到32萬套。這台政策恰恰有效控制了公寓價格的上升。根據2009年9月，10月連日推出的總負債償還率（DTI）擴大方案，公寓交易價格在11月份的上升率控制在―0.06%。
總而言之，“房地產市場降溫政策”相比國家注入的“房地產市場回暖政策”，反而更有效果。
○頻繁的政策培養的“耐性”
專家指出，房地產回暖政策之所以不奏效很大程度上受到了全球經濟蕭條的影響。現代經濟研究院研究員朴德裴稱：“房地產市場經常受到經濟情況的影響，情況良好時市場也有彈性，相反市場不景氣時就顯得有些遲鈍（非彈力）。依據目前的市場狀況，國家在‘刺激市場’的政策方面存在局限性。”
有分析稱，頻繁的政策可能會導致市場冷卻。沒有一次性解決各種規制，反而助長了“期待心理”。
建設產業研究院研究委員金賢雅稱：“國家如果接二連三的出臺各種政策，民眾就會覺得三個月後又會出新政策。這種不知不覺中形成的‘耐性’才是政策失敗的主要原因。”
張允貞 yunjung@donga.com
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