전셋집 보일러 고장, 수리비는 집주인이 내야[부동산 빨간펜]

수선의무 면제 특약 있더라도
구체적 범위 담겨야 효력 생겨
갱신 거절 후 전입 여부 확인
임대차 정보제공 확인서로 가능

최근 전세 시장은 실거주 의무 강화와 신축 입주 감소세가 겹쳐 매물이 대폭 줄어드는 추세입니다. 월셋값 상승세도 나타나고 있습니다. 1∼9월 수도권 아파트 월세 가격 상승률이 6.27%로 집계되며 2005년 12월 KB부동산 통계 집계 이래 가장 큰 폭으로 오르기도 했습니다. 이번 부동산 빨간펜에서는 임대차 시장 관심이 높아진 것을 반영해 세입자가 마주치기 쉬운 상황에 대한 궁금증을 다뤄봅니다.

Q. 세입자로 거주하던 중 난방시설이 고장이 났습니다. 별도로 손을 대지 않았는데 수리비를 제가 내야 하나요?

“결론부터 말씀드리면 집주인이 부담해야 합니다. 대법원 판례에 따르면 보일러는 수선하지 않으면 세입자가 거주하기 어려운 설비로 분류돼 집주인에게 수선 의무가 있습니다.

간혹 집주인이 계약 체결 과정에서 수선의무 면제특약을 제시하는 경우도 있습니다. 이럴 때는 면제되는 수선의무 범위가 어느 정도인지 살펴야 합니다. 만약 범위가 명시되지 않았다면 세입자가 부담하는 수선 의무는 소규모 수선에 한정되며 건물 주요 구성 부분, 설비 교체 같은 대규모 수선은 면제 대상에 포함되지 않습니다.”

Q. 집주인에게서 계약 갱신권 행사 여부를 알려달라는 연락을 받았습니다. 갱신권 사용 여부는 어떻게 결정하는 게 좋을까요?

“갱신권은 해당 계약에서 1회만 사용할 수 있기 때문에 사용 여부를 신중하게 결정해야 합니다. 집주인이 기존 보증금보다 5% 이상 가격을 올려 달라고 한다면 이사하거나 갱신권 사용을 고려하는 것이 유리하죠. 최근에는 재계약하는 서울 아파트 세입자 2명 중 1명꼴로 갱신권을 사용할 정도로 비중이 높아졌으니 참고하시기 바랍니다.”

Q. 올해 2월까지 2년간 전세로 거주했는데 집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절했습니다. 이후 해당 주택 전입 변경 알림 서비스를 가입했는데 정작 동사무소에 방문하니 전입세대 열람은 불가능하다고 합니다.

“임대차 정보제공 요청서를 활용하시는 것을 추천합니다. 주택임대차보호법 시행령에 따르면 계약 갱신이 거절된 세입자는 해당 주택 확정일자 부여 현황을 확인할 수 있습니다. 이를 통하면 현 세입자 성명과 임대차 기간, 보증금 등을 알 수 있습니다.

만약 정당한 이유 없이 갱신을 거절당한 것을 확인했다면 손해배상을 청구하거나 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수도 있습니다. 참고로 전입세대 열람은 개인정보에 해당해 당사자 또는 집주인이거나 매매·임대차 계약자, 경매 참가자 등에게 제한적으로 허용되고 있습니다.”

Q. 아파트 말고 다가구·다세대, 연립주택 등 빌라 전셋값은 어디서 확인할 수 있나요?

“한국부동산원 홈페이지에서 확인할 수 있습니다. 공개자료실 내 공표보고서 항목을 누른 후 매달 발표되는 전국주택가격동향조사 자료를 내려받으면 됩니다. 해당 자료는 엑셀로 생성돼 2003년 12월 이후 현재까지 지역별로 빌라의 평균 가격과 중위가격 변화를 살펴볼 수 있습니다.

주의할 점은 중위가격과 평균가격 간 의미가 다르다는 것입니다. 중위값은 가격을 순서대로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격을 말합니다. 극단적인 고가·저가 거래가 전체 결과에 미치는 영향을 최소화할 수 있죠. 거래가 줄어드는 경우에는 일부 거래가 전체 평균에 영향을 주는 경우도 많으니 참고하시기 바랍니다.”

Q. 전셋값 기사는 아파트 위주로 다뤄지는 것 같습니다. 빌라 전셋값 기사는 왜 적은 건가요?

“올해 6월 국토연구원에서 국토교통부에 제출한 2024년 주거실태조사에 따르면 전국 전세 세입자 중 48.7%는 아파트에 거주했습니다. 2명 중 1명꼴이었죠. 이어서 단독주택(26.7%), 다세대주택(14.4%), 주택 이외의 거처(고시원, 판잣집, 비닐하우스 등·7.1%) 순이었습니다.

월세 세입자는 상황이 달랐습니다. 보증금이 있는 월세에서는 단독주택에 거주하는 비율이 45.6%로 가장 많았고 아파트가 30.2%로 뒤를 이었습니다. 또 빌라마다 내부 구조, 자재, 평형 등이 제각각이어서 거래량 자체도 적어 아파트처럼 전셋값 시세를 표준화하기 어려운 점도 반영됐다고 볼 수 있습니다.”

Q. 2023년 11월부터 보증금 1000만 원, 월세 80만 원에 오피스텔 세를 주고 있습니다. 올해 4월 이후로 세입자와 연락이 두절되었는데 어떻게 해야 할까요?

“현 상황처럼 연체가 지속되고 연락이 두절된 경우에는 내용증명을 보내 계약 해지 의사를 알린 후 명도소송을 제기하는 것이 일반적입니다. 연락이 닿지 않는다면 법원에 공시송달을 신청해 약 2주간 기다려야 합니다. 법원 판결 이후에는 강제집행, 퇴거 조치 등으로 이어집니다.

단, 소송 과정에서 비용이 발생할 수 있다는 점을 기억해야 합니다. 보증금과 월세 연체분을 비교해 의사결정을 내리는 것이 바람직합니다.

세입자로서 알아야 할 부분은 월세 2개월분 이상을 연체하면 계약 해지 사유가 된다는 것입니다. 연체가 이어질 필요는 없습니다. 예를 들어 10월분 월세를 밀린 후 11월분 월세는 냈지만 12월분 월세를 밀리면 임대차 계약 해지 사유가 됩니다. 물론 해지 통지 전 밀린 월세를 모두 냈다면 계약 해지 효력은 없습니다. 밀린 월세를 보증금에서 차감하는 것은 집주인 동의가 필요한 영역이니 이 부분도 참고하시면 좋습니다.”

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이축복 기자 bless@donga.com