[고준석의 실전투자]경매 공동 입찰하면 배우자와 공동 명의 가능

각자 지분 표기하면 공동 입찰
배우자 불참 시 인감 등 필요
입찰 금액 미리 상의해 둬야

고준석 연세대 상남경영원 주임교수

회사원 A 씨는 서울 강서구 화곡동에 사는 결혼 12년 차 맞벌이 부부다. 시세보다 싸게 내 집 마련을 하기 위해 경매에 관심을 두고 있다.

그러던 중, 현재 거주지 인근 아파트 한 채가 임의경매로 나온 것을 발견했다. 전용면적 104.75㎡로 집주인이 실거주하며 등기부상 근저당권만 설정되어 있는 상태였다. 10월에 2차 매각기일을 앞두고 있는데, 최저입찰 금액은 1차 감정가 대비 20% 떨어진 8억7200만 원이었다. 그런데 아파트를 낙찰받으면 소유권을 배우자와 공동 명의로 할 수 있는지 몰라 입찰 참여를 주저하고 있다.

먼저 해당 경매 물건의 권리 분석은 걱정하지 않아도 된다. 등기부에 공시된 권리는 1순위 근저당권, 2순위 근저당권, 3순위 경매개시결정 순이다. 기준 권리는 1순위 근저당권으로 경매로 소멸하는 권리다. 또한 기준 권리보다 뒤에 나오는 모든 권리도 소멸한다. 게다가 임차인이 없고 소유자가 직접 거주하고 있기 때문에 매수인이 인수해야 하는 권리는 하나도 없다. 해당 아파트 시세가 11억4500만∼13억 원 선이라 최저입찰 금액보다 높은 가격에 낙찰받아도 자본 수익을 기대할 수 있는 수준이다.

경매 낙찰 후 소유권을 배우자와 공동 명의로 등기하려면 공동 입찰을 해야 한다. 공동 입찰은 2명 이상이 공동으로 하나의 경매 물건에 입찰하는 방식이다. 공동 입찰을 하려면 공동 입찰 신고서와 공동 입찰자 목록을 작성해서 제출하면 된다. 특히 공동 입찰자 전원의 지분을 명확히 표시해야 한다. 부부인 경우에는 본인과 배우자 각자의 지분을 분명하게 표시하면 된다.

이렇게 각자의 지분을 기재하는 것은 부동산등기법상 소유권 이전등기 촉탁 시 각자의 지분 표시가 있어야 하기 때문이다. 만약 각자의 지분 표시가 없으면, 평등한 비율로 취득한 것으로 본다.

매각기일 입찰에 참여하기 위해서는 신분증과 도장, 입찰보증금(최저 매각 가격의 10% 또는 법원이 정한 비율)을 준비해야 한다. 배우자가 참석할 수 없다면 배우자의 인감증명서와 위임장도 준비해야 한다. 부부 모두 참석할 수 없다면 경매 대리인에게 대리권을 증명할 수 있는 위임장, 인감증명서를 제출하면 된다. 대리인 자격에는 제한이 없고 지정 시 법원 허가가 필요한 것도 아니다.

이때 유의할 점은 입찰표에 기재하는 입찰 금액은 정정할 수 없다는 것이다. 금액을 정정하고 정정인 도장을 찍었어도 무효 처리가 된다. 경매 당일 배우자와 의사소통이 원활하지 않을 수 있으니 사전에 배우자와 입찰 금액을 신중하게 결정해야 한다.

만약 공동 입찰의 형식을 빌려 부당하게 담합 행위를 했다면 매각 불허가 사유가 된다. 공동 입찰인 중 일부에 매각 불허가 사유가 있더라도 모두에게 매각을 허가하지 않는다는 대법원 판례가 있으니 유의해야 한다. 또한 공동 입찰자 중 한 사람이라도 대금 납부를 하지 못할 때는 경매 물건 전부에 대해 재매각을 하게 된다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수