최근 집값 통계는 ‘잡음’? 거래 급감에 소수 이상거래가 착시 일으킬 가능성

남산타워에서 바라 본 서울 시내 아파트 모습. 이훈구 기자 ufo@donga.com

서울 아파트 거래량이 6월 1만930건에서 8월(1~14일) 653건으로 크게 줄어들면서 몇몇 거래가 집값 통계에 미치는 영향이 커진 것으로 나타났다. 거래 건수가 많으면 평균에 수렴하면서 유의미한 통계가 발생하는데 거래가 급감하면서 소수의 ‘이상 거래’가 착시를 일으킬 수 있다는 얘기다. 전문가들은 “지금 집값 통계는 명확한 신호가 아니라 ‘잡음’”이라는 해석도 내놓고 있다.

17일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트값 상승률은 6월 넷째 주(0.43%) 이후 줄어드는 추세를 보였다. 하지만 이달 첫째 주(0.14%)에는 전주(0.12%) 대비 상승 폭이 커졌다가 둘째 주(0.10%)에 다시 축소됐다. 토지거래허가구역인 강남구(0.11%→0.15%→0.13%)와 용산구(0.17%→0.22%→0.13%)에서도 비슷한 현상이 나타났다.

‘갈지(之)’자 집값 상승 폭 변동은 6·27 대출 규제 후 거래량이 급감하면서 소수의 거래가 통계에 영향을 미쳤기 때문으로 풀이된다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 이달 1일부터 14일까지 2주간 서울에서 매매된 아파트는 653건으로 집계됐다. 특히 강남 3구(강남, 서초, 송파구) 거래는 43건에 그쳤다. 대출 규제 직전 2주(6월 14~27일)간 거래량인 6484건 대비 89.9% 급감한 수준이다. 6월 한 달간 거래량은 1만930건이었다.

거래량이 줄면서 몇몇 아파트 거래가 전체 통계에 미치는 비중이 커졌다. 현재 집값 통계가 시장 흐름을 제대로 보여주지 못하고 있는 것이다. 한국부동산원 주간통계는 전국 표본 3만3500채 실거래를 기반으로 산출한다. 표본 내 실거래 사례가 없으면 동일단지 유사거래 또는 매물 가격, 중개업소 의견을 활용해 표본 가격으로 정한다. 실거래가 줄어들면 통계에 착시가 발생할 수도 있다는 얘기다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “호가가 크게 빠지거나 집값이 하락하는 분위기는 아니다”며 “지금의 통계는 시장의 명확한 신호로 받아들이기보다 아파트 가격 조정 국면 속 발생하는 ‘잡음’에 가깝다”고 분석했다.

이 외에도 현재 토지거래허가구역에서 신고되는 거래가 2~3개월 전 시장을 반영하는 ‘시간차’가 있다는 지적도 나온다. 토지거래허가구역에서는 매수인이 집주인과 매매 약정서를 작성한 후 구청에서 허가를 받은 뒤 정식 계약서를 작성한다. 약정서 작성 때 결정한 가격이 시차를 두고 신고되기 때문에 최근 신고된 가격은 2∼3개월 전 매수인과 매도인이 합의한 금액일 가능성이 큰 상황이다. 서울 주요 지역이 토지거래허가구역으로 지정된 상황에서 서울 집값 통계에 시간차가 발생하는 이유다. 예를 들어 서울 송파구 잠실주공5단지는 3930채 규모 대단지지만 8월 매매 거래가 한 건도 등록되지 않았다. 지난달 전용 82㎡가 45억2500만 원 최고가를 경신하면서 신고가를 썼던 것과는 사뭇 다른 분위기다. 인근 부동산 관계자는 “7월 등록된 거래 역시 대출 규제 전 미리 약정서를 쓰고 체결된 거래로, 토지거래허가를 받느라 뒤늦게 등록된 것”이라고 했다.

전문가들은 현재 서울 아파트값 상승 폭은 줄었지만 상승세는 이어지고 있는 것으로 보고 있다. 부동산 중개업체 집토스에 따르면 지난달 28일 기준 수도권에서 거래된 20억 원 초과 아파트 3건 중 2건(66.1%)은 신고가로 집계됐다. 이어 10억 원 초과 20억 원 이하(23.7%), 5억 원 초과 10억 원 이하(2.9%) 순으로 나타났다.

윤지해 부동산R114리서치랩장은 “지금 상승 폭이 둔화됐다는 통계가 약세 전환을 의미하는 것은 아니다”며 “시장에 내성이 더 쌓이기 전에 대출과 세금, 공급 등을 망라한 종합 부동산 대책을 내놔야 한다”고 했다.

이축복 기자 bless@donga.com
윤명진 기자 mjlight@donga.com