“집 살 때 타이밍 따지다간 실패…늘 주시해야 갈아탈 때 성공”

서울 남산에서 바라본 서울 아파트 단지 모습. 뉴스1

세계에서 가장 빠르게 늙고 있는 한국이 초고령화 시대에 연착륙하려면 5060 ‘영올드(Young Old·젊은 노인)’의 현명한 투자가 필수적이다. ‘6·27 가계부채 관리방안’ 발표 이후 수도권 아파트 매매시장이 관망세를 보이고 있다. 신한금융그룹 자산전문가 그룹 ‘신한프리미어 패스파인더’ 전문가는 “타이밍 맞춰서 집 사려고 하면 실패할 가능성이 높다”며 지금과 같은 시기일수록 부동산에 더 관심을 둘 필요가 있다고 강조한다.

●“조용할수록 부동산 주시해야”

6·27 가계부채 관리방안 발표 이후 대출한도가 6억 원으로 제한된 실질적 대상지역인 서울 마포구, 용산구, 성동구와 강남3구(강남·서초·송파), 서울 외곽(노원·도봉·강북) 및 경기 주요 지역이 가격과 거래량에서 소강 상태를 보이고 있다. 지난달 21일 기준 한국부동산원의 통계에 따르면 6월 하순 주간 상승률은 0.43%였으나 이후 상승폭이 점차 줄었다. 통상적으로 이러한 국면에서는 매수자들이 가격이 안정될 것이라고 생각하고 관망하는 태도를 보이기 쉽다.

시장이 정체될 때 사람들은 자산관리를 ‘잠시 쉬어가도 되는 시점’으로 오해하기 쉽다. 많은 사람들이 거액의 계약금을 포기하면서까지 계약을 해제하는 모습을 보고 섣불리 매수에 나서지 않는 것이 낫다고 판단을 하게 되는 것이다. 매매시장이 소강 상태이니 부동산에 대한 관심까지 끊는 경우가 많다. 이것은 흔히 “부동산 투자는 타이밍”이라고 생각하기 때문이다.

하지만 부동산 투자는 타이밍이 아니다. 타이밍을 맞춰서 사려고 하면 실패할 가능성이 높다. 전문가들조차 시장을 정확하게 예측하기는 어렵다. 결국 맞출 수 없는 방법론을 가지고 목표를 향해 나아간다는 것은 어불성설이다.

따라서 거래가 소강 상태에 이르고 자산가격의 상승률이 줄거나 혹은 상승을 멈추고 하락하는 시기일수록 해당 자산에 관심을 두어야 한다. ‘가격이 떨어지다가 다시 반전하여 상승할 때, 가격의 바닥을 지나 사면 안전한 것이 아닌가’라는 생각도 위험하다. 지금이 바닥인지 아닌지를 정확히 가늠하기 어렵기 때문이다. 향후 시장의 흐름에 변곡점이 왔을 때 적절히 의사결정을 하기 위해서는 바로 지금 주변의 거래는 어떤지 가격 흐름이 정말 변하고 있는 것인지를 지속적으로 살펴봐야 한다.

자금 조달 계획을 세우는 것도 마찬가지다. 내 역량에 맞는 자금, 나의 연령과 가계의 향후 현금흐름에 대한 기본 계획을 세워둬야 내 집을 마련할 때, 살던 집을 팔고 갈아타기를 할 때 성공적으로 실행에 옮길 수 있다. 준비 없이 있다가 ‘다시 시장이 좋아질 때쯤 알아 봐야지’라고 하면 이미 때는 늦는다.

‘모 아니면 도’와 같은 식으로 자산관리를 생각하는 것도 금물이다. 6·27 가계부채 관리방안 발표 이후 정부는 그간 부동산과 미국 주식시장으로 쏠려 있는 유동성 자금을 국내 주식시장으로 유도할 수 있도록 정책을 추진할 것임을 밝히고 있다. 정부 정책뿐 아니라 시장의 기대심리도 부동산보다 국내 주식시장에 더 긍정적인 것으로 보인다. 이런 시기에는 시장의 흐름을 면밀히 지켜보는 것도 필요하다.

그러나 여기에도 현실적인 한계는 존재한다. 앞으로 국내 주식시장이 좋다고 지금 살고 있는 집을 팔아서 국내 주식에 전부 투자할 수 있을까? 혹은 지금 바로 전세금을 빼서 월세로 돌리고 차액을 전부 국내 주식에 투자할수 있을까? 만약 그렇게 할 수 있다고 하더라도 그러면 그것이 자산관리로서 바람직한 것일까? 그렇다고 인정할 전문가는 많지 않을 것 같다.

●한국의 자산구조 “결국 부동산 중심”

흔히 대한민국 자산시장, 그리고 가계의 투자방식이 경제협력개발기구(OECD) 회원국 등에 비해 지나치게 부동산에 쏠려 있음을 많은 전문가들이 지적한다. 맞는 말이다. 이는 사회적으로 바람직하지 않다. 그러나 이미 오랜 시간에 걸쳐 형성된 자산시장의 구조가 한꺼번에 바뀌기 어려운 것도 사실이다.

그렇다면 상당 기간은 적어도 가계의 자산관리에서 부동산을 소홀히 할 수 없고 소홀히 해서도 안 된다. 지난달 17일 통계청이 발표한 ‘2024년 국민대차대조표 결과(잠정)’에 따르면, 한국의 국부(國富)는 2경4105조 원이었는데, 이중 부동산 등 비금융자산이 2경2485조 원이다. 특히 주택의 시가 총액은 7158조 원으로 코스피 시가총액(약 2470조 원, 코스피 3000기준)의 2.9배에 이른다. 결국 한국에서 자산관리를 논할 때 부동산을 빼놓고는 접근하기 어렵다. 오히려 부동산을 외면하고는 자산관리를 잘할 수도 없다.

시장의 흐름은 늘 바뀌지만 자산을 바라보는 기본 원칙은 바뀌지 않는다. 영올드 세대에게 중요한 것은 타이밍이 아니라 ‘준비’다. 언제든 행동할 수 있도록 점검하고 계획하는 것, 그것이 자산관리의 핵심이다.

항상 예의주시해야 결단이 필요한 순간에 늦지 않게 실행에 나설 수 있음을 잊지 않아야 한다. 그런 의미에서 자산관리에 쉬어가는 타이밍은 없다. 가격이 오르든 내리든, 시장이 침체되든 활황이든, 준비된 사람만이 노후를 지킬 수 있다.

신한프리미어 패스파인더

신한금융그룹의 자산가 고객을 대상으로 맞춤형 솔루션을 제공하는 신한은행과 신한투자증권의 분야별 전문가그룹. 투자전략(18명), 주식·섹터(21명), 투자상품(12명), 포트폴리오(15명), 외환(3명), 부동산(10명), 세무(14명), 상속·증여(4명), IB(3명) 등 총 100명의 전문위원 및 수석전문위원으로 구성됐다.

우병탁 신한 프리미어 패스파인더 부동산전문위원 
정리=전주영 기자 aimhigh@dong.com