올여름 알짜 분양 물량 6만 채 쏟아진다

[조영광의 빅데이터 부동산] 정치 혼란에 분양 미뤄져… 6·27 대책에도 선호 지역 거래량은 견조

서울 시내의 한 견본주택.  뉴스1

역대급 폭염이 뉴노멀이 된 여름철, 무기력해지기 쉽지만 부동산 빅데이터는 여름이야말로 투자의 골든타임이라고 얘기한다. 한 번 당첨으로 큰 시세차익을 누릴 수 있는 ‘로또분양’은 말 그대로 당첨 확률이 희박하다. 현명한 투자자는 당장 잡기 어려운 기회보다 아는 사람만 살필 수 있는 패턴 속 부의 기회를 선점한다. 부동산 데이터를 통해 여름 투자전략을 살펴봤다. 

지난 15년간 8월 미분양 급감
우선 신축 아파트 시장의 온도를 가장 빠르게 감지할 수 있는 미분양 물량을 살펴보자. 2010∼2024년 데이터를 계절별로 추려보면 겨울을 지나면서 가파르게 감소하던 미분양은 초여름인 6~7월 급증세를 보인 후 8월 감소하는 패턴을 보인다(그래프1 참조). 여름휴가 행렬이 정점을 찍는 8월에 미분양이 급감한다는 사실은 의외다. 미분양의 주된 원인은 분양 물량 증가다. 지난 15년간 분양 물량 데이터를 보면 5월 약 3만 채로 정점을 찍지만, 초여름인 6~7월에도 약 2만9000채라는 적잖은 분양이 이어진다. 건설사나 시행사는 주로 주택 수요가 많은 봄에 분양을 한다. 하지만 인허가 등 예상치 못한 변수로 분양이 수개월 미뤄지면서 6~7월에도 봄 못지않은 분양 물량이 생기는 것이다. 

올여름은 분양 물량 증가가 더 두드러진다. 혼란스러운 정국으로 미뤄진 약 6만 채 규모 분양이 7~8월에 집중된다. 일정이 미뤄진 만큼 상당수 물건이 상품 구성과 단지 설계에 더욱 공을 들인 것으로 보인다. 건설사마다 올해 들어 처음 선보이는 단지가 적잖아 양질의 분양 공급이 예상된다. 게다가 앞서 언급한 ‘8월 미분양 급감 패턴’을 감안하면 올여름 피서보다 알짜 미분양 투자에 관심을 가져볼 만하다. 

재고 주택시장의 계절 투자 패턴은 어떨까. 2010∼2024년 매매가 상승률은 9월에 정점을 찍고 꾸준히 낮아져 12월과 해를 지난 1월 저점을 기록하는 패턴을 보인다(그래프2 참조). 투자의 기본 원칙은 저점에 사서 고점에 파는 것이다. 주택시장 비수기인 겨울에 매입 타이밍을 잡고 가을이 지나기 전 매도 시기를 잡는 게 현명한 선택이다. 집값에 지대한 영향을 미치는 입주 물량은 지난 15년간 가을을 기점으로 12월까지 급증하는 양상을 보였다. “입주 물량이 쏟아져 집값이 하락한다”는 보도가 대개 이 시즌에 집중된다. 냉철한 투자자라면 쏟아지는 입주 물량 속에서 저평가된 부동산을 낚아챌 것이다. 

계절 효과가 강력하다고 알려진 거래량 통계를 살펴보자. 지난 15년간 월별 거래량을 분석한 결과 3만8000건을 기록한 1월을 제외하고는 통상 5만 건 안팎을 크게 벗어나지 않았다. 부동산 거래량의 계절 효과를 찾기 어려운 것이다. 시간이 흐를수록 거래량의 계절 효과는 약해지고 있다. 원인은 ‘부동산의 정치화’다. 갈수록 심해지는 부동산 양극화는 국민의 ‘부동산 감수성’을 예민하게 만들었다. 새로 출범한 이재명 정부뿐 아니라 앞선 윤석열 정부도 은행의 대출 기조를 수시로 통제하며 민간의 대출총량과 금리 수준을 조율하기 시작했다. 계절에 상관없이 정부가 대출을 조이는지, 은행이 가산금리를 높이는지 여부에 따라 주택 거래량이 춤추는 시대가 도래한 것이다. 단순히 거래량의 양적 증감만으로는 부동산시장 흐름을 읽기 어려워졌음을 시사한다. 

고소득 전문직 종사자 막차 수요 집중
이에 따라 앞으로 거래량의 질적 분석이 더욱 중요해질 것이다. 강력한 6·27 부동산 대책이 나온 후 시장에선 관망세가 이어지며 거래량이 급감했다. 여기서 중요하게 체크할 포인트는 거래량이 얼마나 감소했는지가 아니라, 6월 27일 당일 막차 수요가 몰린 곳과 해당 부동산 대책이 나온 후에도 거래가 꾸준히 이뤄지는 곳이 어디인지다. 

6·27 대책 당일 거래가 가장 많이 이뤄진 행정동(洞)은 서울 양천구 목동이었다. 무주택인 고소득 전문직 종사자들이 막차 수요의 중심이었던 것으로 읽힌다. 이들은 높은 소득을 레버리지 삼아 향후 자산가치까지 기대되는 학군지를 놓치지 않은 것이다. 그 외 경기 화성 동탄2신도시와 인천 연수구 송도신도시에선 주요 아파트 단지 거래가 몰렸다. 해당 지역에서도 대기업에 다니는 맞벌이 부부들이 상급지 아파트를 잡을 수 있는 막바지 기회를 놓치지 않은 것으로 풀이된다. 6·27 대책이 나온 후에도 5억∼7억 원대 양질의 신축 아파트를 마련할 수 있는 경기 화성과 평택의 경우 견조한 거래량을 기록하고 있다. 부동산 거래가 계절적 영향이 아닌 규제 변수에 따라 춤추는 시대임을 실감할 수 있는 대목이다. 

6·27 대책 발표를 계기로 ‘회생’ 대상인 지방 부동산은 살아나기 시작했다. 지방 부동산 투자자라면 더욱더 여름에 집중해야 한다. 정확히는 수도권 거주자가 몰려드는 여름 피서지가 어디인지 주목할 필요가 있다. 수도권 인구 쏠림은 되돌리기 어려운 흐름으로 보인다. 보수와 진보 어느 정당이 집권하든 정부의 지방 살리기 정책은 갈수록 강화되고 있다. 이는 수도권 인구 쏠림 현상이 더욱 심화되고 있다는 방증이다. 정주 인구 회복이 요원한 지방 부동산시장의 관건은 수도권 거주자의 투자처 혹은 세컨드하우스로 낙점받을 수 있는지 여부다.  

수도권 거주자가 지방 부동산 매입을 꿈꾸는 계기는 무엇일까. 여행을 통해 해당 지역만의 매력을 느끼고 ‘인생 2막’을 그릴 때 아닐까. 여행 전문 리서치업체 컨슈머인사이트에 따르면 지난해 여행 만족도 1위를 차지한 곳은 경북 경주였다. 2021~2024년 경주의 50, 60대 순유입 인구는 3000명에 달한다. 액티브시니어 유입에 힘입어 경주 중심지인 용강동의 지난해 3.3㎡당 실거래가는 10년 전보다 약 30% 상승했다. 앞선 여행 만족도 조사에서 3위를 기록한 강원 평창의 경우 대관령면의 3.3㎡당 실거래가가 10년 전 대비 88%가량 올랐다. 폭염 피난처로서 매력을 인정받은 결과로 풀이된다. 수도권 못지않은 이들 지역의 장기 집값 상승률은 ‘높은 여행 만족도=수도권 거주자의 애착 형성’ 공식을 입증한다.

입지 평가 중요 요소 ‘침수 위험도’
그렇다면 지방 도시 가운데 수도권 거주자들에게 매력을 인정받을 곳은 어디일까. 컨슈머인사이트 분석에 따르면 국내 여행 트렌드는 ‘자연 휴양’에서 ‘지방 도심 체험·소비’ 중심으로 변하고 있다. 여행자와 현지인이 추천한 여행지 1위로 ‘재래시장’이 꼽혔고, 그중에서도 부산 중구 자갈치시장과 깡통시장, 국제시장 등이 높은 선호도를 기록했다. 마침 부산은 올해 원도심을 15분 생활권으로 잇는 수소트램 ‘부산항선’ 건설 추진과 시민공원 일대 재개발 가시화, 해양수산부 이전 등 호재가 많다. 

여름이 부동산 투자에 기회만 되는 것은 아니다. 극한 호우가 늘면서 ‘침수 위험도’가 부동산 입지와 가치평가의 중요한 요소로 떠오를 것이다. 행정안전부의 ‘생활안전지도’ 홈페이지에 따르면 서울 강남역 업무지구와 수서역, 신도림역, 구로디지털단지역 역세권의 침수 위험도가 높은 것으로 나타났다. 경기 과천역과 구리역 역세권, 인천 동막역~동춘역 역세권도 침수 주의 지역인 것으로 드러났다. 극한 기후가 뉴노멀이 될 것이라고 보는 투자자라면 관련 부동산 입지 위험도를 비중 있게 따져봐야 할 것이다. 


〈이 기사는 주간동아 1499호에 실렸습니다〉


조영광 하우스노미스트