재건축 내리고 준신축 오르고…은마 3~4천만↓·vs 마래푸 2.5억↑

민간택지 분양가상한제 발표 영향
역세권·3~5년 준신축 오름세 여전
"재건축 vs 준신축 힘겨루기 이어질 것"

10월 투기과열지구 민간택지 분양가상한제 시행을 앞두고 서울 주요 재건축 단지 아파트값이 많게는 수천만원씩 하락하는 등 빠르게 안정세를 찾고 있다. 반면 기존 아파트는 역세권과 신축 단지를 중심으로 오름세가 지속되는 상반된 모습을 보이고 있다.

25일 부동산114에 따르면 서울 재건축 아파트는 지난주(23일 기준) -0.03% 변동률을 기록하며 19주만에 하락 전환했다. 지난 4월 셋째주 0.05% 상승한 이후 7월 둘째주 0.30%까지 치솟았다가 민간택지 분양가상한제 시행이 가시화되자 8월 둘째주 0.09%, 셋째주 0.02%로 꺾인 뒤 마이너스로 돌아섰다.

반면 9.13대책 여파로 지난해 11월 마지막주부터 28주 연속 내림세를 이어오던 일반 아파트는 6월 셋째주부터 상승세다. 7월 셋째주와 8월 첫째주 0.09%까지 올랐던 아파트값은 8월 둘째주부터 0.02~0.03%로 상승폭이 줄긴 했지만 10주 연속 오름세를 이어가고 있다.
재건축 아파트의 경우 강남권에서 하락세가 두드러졌다. 강남4구 중 송파구가 -0.13%로 가장 많이 하락했고 강남구가 -0.02%로 뒤를 이었다. 강동구와 서초구는 보합을 나타냈다. 이 중 송파구는 8월 둘째주부터 3주 연속 하락세를 기록했고 강남구는 지난 4월 셋째주부터 상승세를 이어오다 19주 만에 하락으로 돌아섰다.

이에 반해 일반아파트는 모두 상승세를 유지했다. 강동구가 0.09%, 강남구가 0.05%, 송파구가 0.02%, 서초구가 0.01%의 상승폭을 보였다.

한국감정원 주간 아파트 가격 동향을 보면 8월 셋째주(19일 기준) 서울 아파트값은 0.02%로 전주와 같은 상승률을 유지했는데 가격이 급등했던 재건축 아파트는 하락했고 인기지역의 신축과 역세권, 상대적으로 저평가됐던 단지 위주로 상승했다.

특히 은마, 잠실주공5, 둔촌주공 등 강남권 대표 재건축 단지가 하락하며 강남4구 전체 상승률(0.02%)을 끌어내렸다. 영등포구(0.03%) 역시 여의도 재건축 단지는 하락했으나 신길, 문래동 기존 아파트는 상승했다.

실제 은마아파트의 경우 전용 76㎡(7층)가 지난달 17억8000만원에 거래됐으나 현재 호가는 17억5000만원으로 3000만원 가량 내려갔다. 전용 84㎡(5층)는 지난달 19억7000만원에서 현재 호가가 19억3000만원으로 4000만원 떨어졌다.

둔촌주공도 입주권 호가가 일부 빠졌다. 전용 99㎡ 입주권은 15억3000만원에서 16억5000만원에서 거래됐는데 최근엔 상한가가 16억원 정도로 5000여만원 내려갔다. 개포주공1·7단지는 500만~1000만원 정도 하락했다.

잠실주공5단지 시세는 지난 3월부터 1000만~2000만원씩 오르던 것이 8월 둘째주 1000만원 정도 하락했다. 현재 시세는 17억6000만~18억6000만원 정도다.

이에 반해 공덕·상수동 등 역세권과 인기 단지 위주로 서울에서 가장 높은 상승률(0.05%)을 보인 마포구의 경우 대장주로 꼽히는 마포래미안푸르지오 84㎡가 지난달초 11억8000만~13억원에서 최근 13억5000만~15억5000만원으로 많게는 2억5000만원 가량 뛰었다.

윤지해 부동산114 리서치팀 수석연구원은 “정부의 민간택지 분양가상한제 발표 이후 서울 재건축 시장이 19주 만에 하락세로 돌아서는 등 서울 집값이 당분간 하향 안정될 조짐”이라며 “다만 입주 3~5년 이내 준신축 단지를 중심으로 수요층이 유입되는 등 당분간 재건축과 일반 아파트 사이의 힘겨루기 국면이 이어질 것으로 보인다”고 전망했다.

【서울=뉴시스】