시공사 선정도 없이… 재건축 부담금 계산 어떻게?

실무담당 지자체들 혼란
실제부과 5곳중 2곳 거부 소송… 조합원 배분과정서도 마찰 클듯

국토교통부의 재건축 부담금(초과이익환수) 시뮬레이션 결과를 두고 정작 실제 부담금을 부과해야 하는 지방자치단체들이 “어떻게 계산한 건지 모르겠다”며 혼란스러워하는 모습이다.

23일 본보 취재 결과 서울 강남3구(강남, 서초, 송파구) 재건축 부담금 담당자들은 “시공사가 선정되기 전에 부담금을 계산하는 건 사실상 불가능하다”고 밝혔다. 실제로 시공사가 결정돼야 공사 비용과 예상 분양가를 도출할 수 있다. 이를 기초로 재건축 종료 시점의 집값과 비용을 대략적으로라도 유추할 수 있다는 얘기다.

각 구는 사업시행인가 이후 조합 측이 제출한 자료를 기준으로 부담금(환수액)을 계산한다. 부담금 계산의 핵심은 재건축 이후 완공 시점의 집값이다. 미래 집값은 구와 조합이 각각 선임한 감정평가사가 매긴 감정액의 평균으로 한다. 한 구청 담당자는 “국토부가 아무리 뛰어난 전문가만 모인 기관이라고 하더라도 감정평가가 이뤄지지 않은 상황에서 정확한 계산을 했을지는 의문”이라고 말했다.

실제로 부담금 계산은 법정에서도 문제가 됐다. 2006년 재건축초과이익환수제도 도입 이후 실제로 초과이익환수를 적용받은 단지는 5곳이다. 이마저도 2곳은 현재 부담금 납부를 거부한 채 소송 중이다. 이 중 용산구 한남연립 조합원과 용산구 간 1심 행정소송에선 법원이 “용산구의 초과이익 계산이 잘못됐다”고 지적했다.

현행법상 조합원 1인당 부과금액을 매기는 기준도 명확치 않아 실제 부과시점이 다가오면 조합과 조합원 간의 분란이 확산될 가능성도 있다. 재건축 부담금은 조합이 구에 일괄 납부한 뒤 이를 조합원에게 다시 청구하는 식이다. 조합원별로 주택을 취득한 시기가 다르기 때문에 초과이익도 다르다. 부담금을 조합원에게 배분하는 과정에서 마찰이 생길 소지가 다분하다.

한 부동산 전문가는 “올해 제도 부활을 앞두고 정부가 미리 세부 규정과 기준을 정비했어야 했다”고 말했다.

강성휘 기자 yolo@donga.com