방치된 도시계획부지에 ‘공원+아파트’ 조성… 전국 72곳 진행

지자체 ‘민간공원 건설’ 봇물
건설사들 공원 지어 기부채납하고 아파트 분양해 수익 보장받는 구조
2020년 일몰 앞두고 사업 서둘러… 주민반발-주택공급과잉 우려도

민간공원 조성 특례사업 1호 단지로 지난해 3월 분양한 ‘의정부 롯데캐슬 골드파크’ 조감도. 롯데건설 제공

우미건설 마케팅팀 직원들은 요즘 분주하다. 최근 충남 당진시가 계림공원과 아파트를 공동으로 조성하는 사업을 공개경쟁 입찰로 내놨기 때문이다. 사업에는 우미건설 등 10개 건설사가 참가할 예정이어서 치열한 경쟁이 예고된 상태다. 양영한 우미건설 마케팅팀 이사는 “아파트를 지을 만한 택지 공급이 줄어든 데다 공원과 아파트가 같이 있어 쾌적한 주거환경을 기대할 수 있어 민간공원 조성사업에도 관심을 갖는 건설사가 많다”고 귀띔했다.

도심 공원용지 등으로 예정됐으나 장기간 개발되지 않은 땅에 아파트와 공원을 함께 짓는 개발사업이 활발해지고 있다. 건설사들이 공원용지로 지정됐던 곳에다 공원을 지어 지방자치단체에 기부하고, 건설사는 공원 옆에다 아파트를 지어 수익을 맞추는 방식이다. 공원시설을 확보해야 하는 지자체와 아파트 용지가 필요한 건설사들의 이해가 맞아떨어지며 나타난 새로운 사업 유형이다.

○ 지자체는 공원 얻고 건설사는 택지 받고

9일 개발정보업체인 지존에 따르면 현재 전국에서 진행 중인 민간공원 조성 특례사업은 72곳에 이른다. 6개월 전인 지난해 9월 53곳보다 35.8% 늘어난 수준이다. 2020년 7월로 예정된 ‘장기 미집행 도시계획시설 일몰제’를 앞두고 전국의 지자체가 잇따라 사업 추진을 선언한 결과다.

장기 미집행 도시계획시설 일몰제는 2000년 7월 이전에 공원용지로 지정된 땅에 공원이 조성되지 않을 경우 소유권을 민간에 돌려주도록 돼 있다. 이 경우 민간 소유주들이 개별적으로 사업에 나설 수 있어 난개발 등이 우려된다. 이를 우려한 지자체들이 서둘러 공원 조성 사업에 나선 것이다. 여기에 택지 공급이 줄어 새 먹거리가 절실한 건설사들도 이에 호응하며 적극적이다. 재개발 재건축 때처럼 조합 등의 눈치를 보지 않아도 된다는 점도 건설사엔 매력적이다.

민간공원 조성 특례사업 용지는 대부분 도심에 있는 데다 공원과 함께 조성돼 비교적 사업성이 높은 것으로 평가받는다. 실제로 민간공원 조성 특례사업 1호 단지로 지난해 3월 분양한 롯데건설의 ‘의정부 롯데캐슬 골드파크’는 의정부에서는 7년 만에 처음으로 1순위 마감됐다. 신태수 지존 대표는 “지자체는 예산 문제로 묵혀 놓은 공원 용지를 부담 없이 개발할 수 있고 건설사는 부족한 택지를 공급받을 수 있어 일석이조”라고 말했다.

○ 지방에 위치해 사업성 한계도 뚜렷

현재 사업을 진행 중인 건설사들은 대우건설 대림산업 롯데건설 등 대형 업체다. 이들은 경기 수원시나 의정부시, 충남 천안시, 대전 등 대도시권에서 사업을 추진하고 있다.

하지만 민간공원 조성 사업의 한계도 분명하다. 충남 천안시는 지난해부터 노태공원, 청수공원, 일봉공원, 청룡공원 등 4곳의 민간공원 조성 특례사업을 벌이고 있지만 사업제안서 검토와 개발 여건 분석 등을 담당하는 직원이 1명뿐이어서 전문성이 떨어진다는 평가가 나온다.

대전시는 도솔산 월평공원 용지에 4700채 규모의 단지를 지으려고 했지만 주민들의 반발에 부딪혀 사업이 표류 중이다. 여기에 민간공원 조성 특례사업으로 조성되는 단지들이 대부분 1000채 이상 되는 대규모여서 공급 과잉 우려도 제기된다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “일몰제를 피하려고 한 번에 몰아서 민간공원 조성을 추진하다 보면 공급 과잉 등의 부작용이 생긴다”며 “지자체는 전문 인력을 확충해 단계별로 사업을 추진하고 건설사들은 철저한 수요 분석을 통해 사업을 신중히 검토해야 한다”고 말했다.

강성휘 기자 yolo@donga.com