주택면적이 상가보다 크면 비과세 혜택
[Q]서울 송파구에 있는 상가주택 3층에서 12년째 거주하고 있는 강모 씨(53). 1층은 편의점으로 임대하고 있고 2층은 세입자가 살고 있는데 이번에 경기 용인 지역 아파트로 이사를 계획하고 있다. 상가주택에 대한 양도소득세가 어떻게 되는지, 다른 집이 없으니 1가구 1주택 비과세 적용을 받을 수 있는 건지가 궁금하다.
[A]겸용 주택에 대한 양도소득세 과세 문제를 질문해오는 경우가 많이 있다. 겸용 주택이란 한 단위의 건물 안에 거주 목적으로 사용되는 주택과 상가나 사무실 등이 복합적으로 구성되어 있는 주택을 말한다.
현행 소득세법에서는 이러한 겸용 주택의 경우 주택 면적이 주택 외 면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 보고 세법을 적용한다. 반대로 주택 면적이 주택 외 부분과 같거나 작을 경우에는 주택만 주택으로 보고 그 외 용도로 쓰이는 면적은 기타 건물로 본다.
부속토지의 경우 전체를 주택으로 보면 건물 정착면적의 5배 이내(도시지역 외는 10배)의 토지는 주택부속토지로 본다. 그렇지 않을 경우는 주택 총면적과 기타 건물의 총면적 비율대로 안분하여 주택부속토지와 기타건물 부속토지로 나눈다.
강 씨의 경우 2층 세입자가 거주하는 주택과 3층 본인이 거주하는 주택을 합친 면적이 1층 상가의 면적보다 크므로 전체를 주택으로 보아 1가구1주택 비과세규정을 적용한다. 다만 주택의 시가가 10억 원 정도이므로 고가주택에 해당돼 양도소득세 부담이 전혀 없진 않다. 전체 주택처분가격(10억 원)에서 9억 원을 초과하는 금액(1억 원)이 차지하는 비율(10%)만큼의 양도차익을 계산해 양도소득세를 내는 것.
장기 보유 주택에 대해서는 3년 이상 보유할 시 24%, 10년 이상 보유할 시 80%의 장기보유특별공제를 적용한다. 따라서 9억 원을 초과하는 고가주택이라 할지라도 1주택자의 경우 세 부담이 크지 않다.
유재선 세무법인 부강 대표세무사