서울 마포구 염리동 진주아파트는 작년 한햇동안 조합설립인가와 건축심의, 사업승인을 모두 받아낼 정도로 사업 진행속도가 빠른 곳. 한강변에 있는 데다 서울 부도심의 하나인 신촌로터리에서도 가깝다.
다만 이달 말이면 이주작업이 끝나고 5월초에는 일반분양을 할 수 있을 정도로 사업이 무르익은 상태여서 추가 가격상승을 기대하기 어렵다는 게 전문가들의 분석. 따라서 여유돈 투자자보다는 내집마련 실수요자가 노려보기에 적합한 것으로 평가된다.
▽입지여건〓주변 도화동, 공덕 3·4구역, 상수동이 모두 재개발사업이 벌어지는 곳. 지금은 공사소음이 끊이지 않지만 사업이 끝날 때쯤이면 이 일대가 번듯한 주거지역으로 탈바꿈할 것으로 보인다.
서울 지하철5호선 마포역에서 300m, 지하철6호선 대흥역과 5, 6호선 환승역인 공덕역이 각각 500m정도 떨어진 역세권. 또 강변북로와 마포대로 등이 가까워 서울 도심으로 진출입하기가 쉽다.
학교도 많다. 인근에 신석 염리초등학교가 있고, 동도중고교와 신석중 서울여중고 광성고 등도 가까운 편이다. 서강대 홍익대 이화여대 연세대 등도 승용차를 이용하면 10분정도.
▽사업일정〓시공사인 LG건설은 21∼34평형 아파트 470가구를 헐고 건폐율(부지면적 대비 건물 1층 바닥면적의 비율) 19.6%, 용적률(부지면적 대비 건물 총면적의 비율) 299.7%를 각각 적용해 32∼57평형 534가구를 지을 예정.
2004년말 준공을 목표로 이달 말부터 본공사에 착수할 예정이며, 현재 이주율은 85% 정도다. 5월초 청약접수가 시작될 서울 4차동시분양 때 일반분양분 64가구가 공급된다.
특이한 점은 상가는 재건축하지 않고 리모델링하기로 했다는 것. 표성문 조합장은 “진주아파트 주변 주민들이 많이 이용하기 때문에 고객관리 차원에서 아파트 상가 조합원들이 재건축 대신 리모델링을 원했다”고 설명했다.
▼마포 염리동 진주아파트 수익성 분석▼
현아파트
재건축아파트
추가부담금
현시세
총투자금
21평
32평
11,468
16,000
28,908
27평
41평
18,770
20,500
41,160
34평
49평
22,958
26,500
52,068
* 총투자금=현시세+추가부담금+(현시세-무이자이주비)*0.06(1년만기 정기예금금리)*3(사업기간)
▽수지분석〓대지지분이 11.9평인 21평형의 현 시세는 1억6000만원. 21평형으로 32평형 아파트를 배정받으려면 1억1468만원을 추가부담해야 한다. 여기에 매매가와 LG건설이 입주자에게 지급한 무이자 이주비(8000만원)의 차액을 은행에 묻어뒀다고 가정할 때 얻을 수 있는 기회비용은 약 1440만원(연리 6%기준) 정도.
이를 모두 합한 총 투자비용은 2억8908만원이다. 인근 T아파트 32평형의 최고 시세는 2억7000만원대. 그러나 3년뒤 입주시점이 되면 물가상승률(4%기준)을 감안할 때 주변 아파트 시세는 3억원 안팎에서 형성될 것으로 예상된다. 1000만원 정도의 차익을 기대할 수 있다는 뜻.
다만 15%정도 남은 입주민의 이주가 늦어질 경우 금융비용이 늘어날 가능성을 배제할 수 없다는 점을 염두에 두고 투자해야 한다. 내집마련 실수요자라면 1차 공략대상은 5월초 공급될 일반분양 물량이다. LG건설은 평당분양가를 850만∼1050만원선에서 책정할 방침이다.
(도움말〓양화석 21세기컨설팅 사장)
jsonhng@donga.com