《부동산시장 침체 기간이 길어지면서 부동산으로 돈 벌기가 어려워졌다. 부동산을 사두면 무조건 돈이 되던 시절은 지났다. 이제 부동산으로 재테크를 하는 것은 불가능한 것일까. 이에 대해 전문가들은 "시장 흐름에 맞는 새로운 투자전략을 세우면 충분히 투자가치가 있다”고 입을 모은다. 부동산 시장 침체기의 재테크 기법을 알아본다.》
▼ 상가 및 오피스텔 ▼
상가와 오피스텔은 고정적인 임대수익을 기대할 수 있는 것이 장점. 이 가운데 투자수익을 보장해주는 방식으로 공급되는 오피스텔 및 상가는 '침체기 부동산 재테크 방법’으로 꼽힌다.
즉시 입주할 수 있는 오피스텔의 경우 임대수요가 많아 임대를 보장해주는 곳이 많다. 분양을 받으면 바로 임대계약을 할 수 있어 투자금액 회수가 빠르다. 상당수 업체들은 분양가의 일정부분을 1년 남짓 이후에 받고 있다. 서울 홍익대 앞 LG팰리스 경우 잔금 납부 전까지 임차인을 알선해주고 분양대금도 10% 정도 할인해 준다.
서울 서초동 이오빌과 선릉역 이오빌은 투자금액의 11.5%를 5년 간 1년 단위로 미리 지급한다. 11.5% 수익률을 보장하는 셈. 6개월 내 임대가 되지 않으면 투자금액에 대한 은행금리를 보장하는 방식을 채택하는 곳도 있다.
전문가들은 "상가의 경우 회사가 먼저 임차인을 확보하고 분양과 동시에 임대계약을 체결해주는 곳이 좋다”고 입을 모은다. 오피스텔의 경우 임대 보장이 쉬운 편. 다만 분양가격이 주변 시세에 비해 지나치게 높으면 피해야 한다.
임대 및 수익 보장 오피스텔 및 상가 공급현황
위치
오피스텔
평형
실수
(점포수)
평당분양가
(만원)
입주시기
문의
홍대입구역
마젤란21 상가
18∼24
208
600
2002.8
02-324-2806
홍대입구역
LG팰리스
25∼55
328
635∼645
기입주
02-325-1350
일산정발산역
현재아이타운빌
21∼56
476
365
기입주
031-909-1177
여의도
맨하탄21
19∼45
180
590
2000.12
02-785-7850
선릉역
선릉이오빌
16∼33
198
830∼850
2002.4
02-597-7116
서초동
서초이오빌
18∼32
300
830∼850
2003.4
02-597-7116
덕정신도시
해밀첸트로프라자
10∼50
52
280∼1150
2001.5
031-866―8611
신이문동
쌍용아파트상가
10∼54
48
300∼1550
2000.11
02-966-9700
(자료:해밀컨설팅 02-522-5038)
▼ 다가구 월세 임대 ▼
올해 들어 월세 시장이 확대되면서 '다가구 월세 임대’가 안정적인 고수익을 보장하는 재테크 방법으로 떠올랐다. 강남 서초구 일대 원룸의 경우 월 2푼에 이르는 임대료를 받을 수 있다. 다가구 월세 임대의 포인트는 위치 선정과 임대용 주택 확보. 테헤란로 주변과 역삼동 논현동 일대가 월세 임대수요가 많은 지역이다.
월세 수요자가 선호하는 건물은 주로 원룸. 붙박이장과 냉장고 에어컨 등 기본 시설을 갖추면 더욱 좋다. 경매를 통해 원룸을 장만한 후 임대를 하는 것도 수익률을 높일 수 있는 방법. 이 때 기존 세입자를 내보내고 다시 임대하기 위해 걸리는 기간은 6개월 남짓. 이 기간 동안 투자비 회수가 어려우므로 6개월 정도 자유롭게 사용할 수 있는 5억원 규모의 여유자금이 있어야 한다. 세입자 및 주택 관리를 위해 전문컨설팅업체나 다가구 임대를 종합 관리해주는 중개업소를 이용하는 것이 편리하다. 임대용 주택을 구입하기 전 주변 임대수요와 월세 현황 등을 꼼꼼히 확인하는 것은 필수적이다.
월세 임대용 다가구 주요 매물
위 치
대지
연면적
감정가
최저 입찰가
입찰일
사건번호
강남구 역삼동
58
74
33,000
21,000
11월1일
99―33053
강남구 일월동
58
115
40,000
32,000
〃
2000―28385
서초구 방배동
63
148
57,000
29,500
〃
2000-24277
용산구 청파동
102
210
89,000
56,000
11월중순
2000-12427
(단위:평, 만원)
(자료:리얼티코리아 www.realtysoft.co.kr 02-599-4700)
▼ 외국인 임대 ▼
외국인 대상 임대사업은 2년치 월세를 선불로 받는 것이 매력적이다. 이 때문에 부동산중개업소에 주는 수수료와 각종 세금을 떼고도 연 12%의 높은 수익률을 얻을 수 있다. 8년 남짓 외국인에게 임대하면 투자비 전액을 회수할 수 있다. 외환위기 이후 외국기업의 국내 진출이 늘고 국내 거주 외국인이 증가하고 있어 임대여건도 양호한 상태. 4억∼5억원의 여윳돈이 있다면 투자를 고려할 만하다.
외국인 대상 임대사업에서 가장 중요한 것은 위치선정. 외국인들이 집중 거주하는 곳으로 용산구 이태원동과 한남동, 성북구 성북동, 서초구 방배동, 서대문구 연희동 등이 꼽힌다. 내부구조와 전망도 외국인이 선호하는 조건을 갖추는 것이 좋다. 방의 개수는 적어도 거실이 넓고 기본 생활도구를 마련해야 한다. 전망이 좋은 고층이거나 정원이 딸린 1층이라면 높은 월세를 받을 수 있다.
아무런 정보 없이 혼자서 외국인 임대사업을 하기는 쉽지 않아 전문 컨설팅업체를 이용하는 것도 괜찮다. 전문업체들은 세입자와 임대용 주택을 찾아주고 세금과 계약, 내부수리 및 관리 등을 일괄 서비스한다. 수수료는 2년치 월세의 3%로 다소 비싼 편이다.
외국인 대상 임대용 주요 빌라 시세
지 역
빌 라
평형
세대수
분양가
예상 월세
비 고
용산구
한남동
(유엔
빌리지)
형우 빌라 III
111
4
125,000
∼141,000
1,200
3년 임대계약 완료
113
4
1,300
S.O.D.빌라 V
45
7
49,500
550
2000. 12
준공 예정
88
12
96,800
1,000
한남동
노블레스 빌 I
56
4
50,400
560
〃
82
13
73,800
820
준 빌라
114
4
135,000
1,200
〃
S.O.D.빌라 III
50
13
45,000
500
2년 임대계약 완료
70
63,000
800
프라임 빌라
37
4
37,000
370
2000. 12 준공 예정
60
2
66,000
660
이태원동
골든 빌 II
50
13
50,000
550
2001. 3 준공 예정
58
58,000
630
동빙고동
퀸스 빌
72
8
90,000
900
2년 임대계약 완료
서초구
반포동
현대 빌라
107
10
115,000
1100
2001. 3 준공 예정
(단위:만원)
(자료:서울 부동산 컨설팅 029-795-0700)
▼ 소형 평형 및 다가구 경매 ▼
시세보다 싼 값에 부동산을 장만하더라도 매입한 부동산을 팔 수 없다면 실익이 없다. 부동산 거래가 침체된 요즘, 경매를 통해 사들인 부동산으로 임대수입을 올리는 것도 좋은 재테크 방법이다. 법원 경매에서 소형 아파트와 다가구 주택을 눈여겨보라는 얘기. 서울지역의 경우 전세난이 장기화하고 있어 소형 평형 임대 여건이 양호한 상황이다.
임대를 목적으로 경매에 참여할 때는 서울 강남권이나 전철 역세권 주택에 응찰해야 한다. 전철역에서 걸어서 5분 이내에 닿을 수 있는 곳이 좋다. 물론, 세입자 관계나 소유권 등 권리분석을 철저히 해야 한다. 세입자가 많은 다가구주택의 경우 기존 세입자를 내보내고 다시 임대하는데 걸리는 기간을 감안해 여유자금을 확보하는 것이 중요하다.
10년 정도 장기투자를 한다면 남북 경협으로 활기를 띠고 있는 접경지 땅을 낙찰받는 것도 방법이다. 접경지 임야는 최근 평균 낙찰가율이 98%에 이르는 등 관심이 고조되고 있다. 임야나 전답의 경매입찰시 해당 부동산에 지상권 설정 및 농지증명 제출여부를 확인해야 한다.
소형 아파트 및 연립주택 주요 경매물건
경 매 계
사건번호
소 재 지
면 적
(분양/전용)
감 정 가
(입 찰 가)
준공일
(층고)
입찰일
남부3계
99-38405
강서구 화곡동 57-29
화송파크빌리지 202호
22/15
6,500
(4,160)
95.01
4층
10.27
남부3계
99-52548
양천구 신월동 411-10
성도빌라 301호
23/20
6,000
(3,840)
83.11
3층
〃
남부3계
2000―4279
양천구 목동 643-3
화신빌라 101호
18/14
6,700
(4,288)
94.01
4층
〃
동부2계
2000―13362
송파구 송파동 38-6
1층2호
21/18
8,000
(6,400)
86.05
2층
10.28
동부2계
2000-15238
송파구 거여동 290
거여1단지 101동 1009호
17/12
9,500
(7,600)
98.02
12층
〃
동부2계
2000-17616
송파구 문정동 145
시영 10동 909호
16/11
6,500
(5,200)
89.09
14층
〃
북부7계
2000-15210
강북구 미아동 791-692
성지빌라 103호
24/17
7,000
(4,480)
95.11
4층
10.30
북부7계
2000-18646
노원구 상계동 692
주공 713동 205호
18/14
4,500
(3,640)
88.08
15층
〃
북부7계
2000-23143
중랑구 면목동 193-1
면목한신 5동 305호
18/13
7,000
(5,600)
88.12
15층
〃
북부7계
2000-26616
도봉구 도봉동 641
서원 105동 1104호
21/15
8,000
(6,400)
96.12
18층
〃
(단위:평, 만원)
(자료:닥터옥션 www.DrAuction.co.kr 02-851-4100)
▼ 자산관리공사 공매 ▼
자산관리공사 공매는 매각 과정의 공정성과 신뢰도가 높다. 이 때문에 전문가가 아닌 일반인도 입찰에 참여할 만하다. 자산관리공사 공매는 크게 세 가지. 부실채권정리기금으로 인수한 유입부동산, 은행 등이 자산관리공사에 매각을 위임한 비업무용부동산, 세무서 등이 체납자로부터 압류해 매각하는 압류부동산 등이다. 자산관리공사 김성렬 과장은 "압류재산 가운데 알짜 부동산이 많다”고 귀띔한다. 매주 목요일 500여건이 쏟아지므로 선택의 폭이 넓다. 매물의 종류도 다양한 편. 아파트 등 주거용 건물이나 상가점포 등이 투자 대상으로 꼽힌다. 압류재산은 명도(낙찰받은 부동산을 실제 넘겨받는 행위)를 낙찰자가 책임져야 하는 것을 염두에 둬야 한다.
유입 부동산의 경우 자산관리공사가 명도 책임을 지므로 초보자도 응찰할 수 있다. 낙찰대금을 최장 5년간 분할 납부할 수 있고 대금의 50%를 납부하면 소유권을 이전할 수 있는 것도 장점. 자산관리공사는 무료 투자상담(080―347―5000)을 해주고 공사 부동산플라자에 매각대상 부동산을 전시하고 있다.
자산관리공사 공매별 특징
구분
유입자산
비업무용 부동산
압류재산
부동산 소유자
자산관리공사
금융기관 및 기업
체납자
매각금액 결정기준
공사 유입 가격
감정가격
감정가격
대금납부 조건
낙찰자가 3년 이내에서
대금 납부 방법 및
기한을 임의로 결정
금융기관 제시조건
(잔금 6개월마다 납부)
최장 2개월
이내 완납
매수자 명의 변경
가능
가능
불가능
대금 선납시 이자감면
연 10.1% 이자 감면
(변동 가능)
금융기관 정기예금
금리로 이자 감면
없음
대금 완납 이전
사용 및 점유
매매대금 1/3이상
선납시 가능
점유 사용료 내면 가능
불가능
계약조건변경
계약기간을 최장 5년
까지 연장 가능
불가능
불가능
(자료:한국자산관리공사 080-347-5000)
libra@donga.com