땜질처방 안속아

아파트 값을 쫓아다닌 부동산 정책

김대중() 정부 이후 부동산 정책은 경기가 침체되면 규제를 완화하고, 시장이 과열되면 가격을 억제하는 등 전형적인 냉온탕식 행태를 보였다.

서울 지역 아파트 값의 경우 외환위기 직후인 1998년부터 계속 하락세를 보이며 그해 4월에는 전월보다 4.7% 떨어졌다. 그러자 정부는 같은 해 5월 취득 등록세 한시 감면 12월 수도권 공공택지 내 전용면적 25.7평 이하 아파트에 대한 분양가 자율화 조치 등 완화책을 잇달아 내놓았다.

그러자 1999년 1월에는 아파트 값 상승률이 3.1%로 올라서며 회복세를 보였다.

하지만 이내 아파트 값 상승률이 0%대로 다시 떨어지자 2000년 8월에는 비수도권 내 새 집 구입 시 양도소득세 면제(2001년 말까지 한시 적용) 2001년 5월에는 생애최초 주택구입자금 지원 등을 추가로 발표했다.

부동산 시장에 대한 잇따른 당근 조치에 아파트 값은 안정세를 넘어 상승세를 보였다. 2002년 1월에만 평균 6.5%나 올랐다.

이에 부동산 정책은 완화에서 규제로 전환됐다.

2002년 1월에는 분양권 전매에 대한 세무조사 계획이 발표됐다. 하지만 아파트 값은 그해 3월까지 월평균 상승률이 3% 이하로 떨어지지 않았다. 그러자 3월에 서울 지역을 투기과열지구로 지정했고, 같은 해 8월에는 재건축 대상 아파트에 대한 안전진단 강화책 등이 나왔다.

잇따른 규제책에 그해 말에는 아파트 값 상승률이 0% 아래로 떨어졌다.

잡힐 듯 잡히지 않는 아파트 값

노무현 정부는 출범 직후부터 각종 규제책을 내놓았다. 2002년 나온 규제들의 약발이 떨어지면서 아파트 값이 서서히 고개를 들기 시작한 것이 배경이 됐다.

2003년 4월 아파트 값이 1.9% 오르며 회복세를 보이자 정부는 5월 투기과열지구 내 분양권 전매 제한 강화, 투기과열지구 내 주상복합 아파트 분양권 전매 금지 조치를 발표했다.

하지만 아파트 값은 잠시 0%대에서 주춤하더니 그해 9월 다시 2.5% 올랐고, 이에 정부는 정권 출범 후 첫 부동산 종합대책인 10•29대책을 발표했다.

1가구 3주택 이상 보유자에 대한 양도세 중과 등을 담은 이 조치로 아파트 값은 잠시 동면에 들어섰다. 특히 2004년 6월부터 2005년 1월까지 서울 지역 평균 아파트 값 상승률은 마이너스를 기록했다.

여기에는 2004년 4월 열린우리당의 총선 승리로 노무현식 개혁 정책이 본격화될 것이라는 심리가 시장에 확산된 점도 한몫했다는 게 전문가들의 분석이다.

그러나 정부가 같은 해 11월 서울 강남 송파 성동구의 일부 동을 주택거래신고지역에서 해제하고, 2005년 1월에는 서울시 재건축 아파트 안전진단 간소화 등의 완화책을 내놓자 아파트 값은 다시 고개를 들었다.

2005년 2월부터 반등한 아파트 값은 6월에 상승률 2.2%를 보이며 완연한 상승세로 돌아섰다. 이에 정부는 다시 정책 기조를 규제로 강화해 4월 재건축 아파트 중고층 개발 억제 등의 조치와 함께 8월 8•31 부동산 종합대책을 내놓았다.

8•31 대책 이후에도 집값 상승

이 대책으로 2005년 10월 아파트 값 상승률이 9개월 만에 마이너스로 돌아서는 등 다시 아파트 값은 숨을 죽였다.

하지만 8•31 대책의 입법 지연과 시장에서 퍼진 규제 완화 기대 심리 등으로 아파트 값은 12월부터 다시 상승했다. 여기에는 발코니 개조 합법화, 생애최초 주택구입자금 제도 부활 등 아파트 시장에 호재로 작용할 만한 대책도 영향을 미친 것으로 보인다.

특히 서울 강남구는 올해 1월 2.2%의 상승률을 나타내며 일부 지역 아파트 값은 8•31 대책 이전 수준으로 회복됐다.

이에 정부는 재건축 아파트가 집값 인상의 진원지로 보고 3월까지 대대적인 재건축 규제책을 내놓을 계획이다.

하지만 적지 않은 전문가들은 시장 상황만을 겨냥한 땜질식 처방에서 벗어나지 못할 경우 3월 재건축 대책도 부동산 시장의 내성()만 키우는 결과를 낳을 것으로 봤다.

이승헌 ddr@donga.com