全租贷款受阻催生“全租继承交易”热潮

首尔麻浦区大兴洞附近一家不动产中介事务所。来自地方的40多岁买家A某，正在寻找售价在9亿至10亿韩元（约合人民币470万至520万元）的公寓。该价格虽仅为附近公寓市价的一半，但通过附带全租租约的待售房屋，A某得以在预算内找到心仪住房。该处不动产中介表示：“7月第一周有两组客户前来寻找附带全租租约的待售房屋。”

近期，作为规避政府“6•27”贷款限制政策的手段，“全租继承交易”呈现增长态势。原因在于首都圈及限购区域已禁止“附带所有权转移条件的全租贷款”。此前，若租户获得全租贷款，新房东可在当天支付尾款完成房屋所有权变更，以此条件申请贷款。但此次贷款限制政策阻断了此种方式。

全租继承交易是指买卖附带全租租户的房屋。新房东将完全承接原房东签订的全租合约。作为交换，新房东仅需支付扣除全租保证金后的剩余房款。此方式类似于附带全租租约购入房屋的差价投资，区别在于租户的全租合约最初是与原房东而非新房东签订。

首尔城东区杏堂洞附近的不动产中介B某表示：“由于无法实际入住，附带全租租约的待售房屋通常较市价低2000万至3000万韩元。但受近期贷款限制政策影响，此类低价交易已不复存在。”

在叠加交易断崖现象的背景下，该方式亦被用作吸引买家的手段。即房东为尽快找到买家，先行放租并挂牌出售房屋。

尽管作为规避贷款限制的手段，全租继承交易有所增加，但若租户拒绝配合，交易仍可能中断。此外，因本次政策将“全租保证金返还用途的住房担保贷款”额度限制在最高1亿韩元，若新房东未制定资金筹措方案，则可能面临保证金返还困难。金仁万经济房地产研究所所长金仁万指出：“以强力限制政策压制市场，必然会产生规避手段。若欲稳定市场，需出台能增加供应的对策。”


林由娜记者 imyou@donga.com