工程费上涨的“重建彩票”时代的终结

这已经是20年前的事情了。笔者上大学时，在首尔外围5层的公寓里独自生活了2年。因为是20世纪80年代建造的，所以税负比大学街附近的单间公寓要低。从那时起，就传出了重建指日可待的说法。

几年后，为了打听新婚房再次来到小区，重建的消息已经非常具体。容积率较低的临站地角小区和房价在2亿韩元左右的初期投资费用较少的优点吸引了投资者。安全诊断、工会设立等三下五除二地进行。大家都确信几年后会成为像样的新建。房价一路飙升，2021年夏天达到8亿韩元。

不久前得到的消息与玫瑰色的未来截然不同。连铁锹都还没动起来。工会在2年前选定施工公司后，因未能缩小围绕工程费等的立场差距，解除了合约，并因此卷入了诉讼。据说，房价跌至4亿韩元左右，但预计分担金（或分摊额）达5亿韩元。首尔市承诺迅速推进事业的“首尔型重建1号”园区被选为被分担金炸弹束缚的代表事例之一。

最近在重建现场，围绕工程费和分担金的矛盾成为了日常。工会正与因分担金比预想的要多而重新制定事业计划或要求上调工程费的建设公司展开诉讼。

过去，在事业性好的园区，也可以进行没有分担金的“免费重建”。也有销售收益比全体事业费多而被返还的事例。即使有了分担金，实际负担也不会很大。只要交定金，中期付款依靠贷款即可。入住时一次性缴纳的利息由住宅担保贷款或租房者保证金充当。这也是重建投资被视为“乐透彩票”的原因。

但是这样的成功公式正在动摇。因为随着工程费用的上涨，分担金也随之增加。不仅利息负担增加，而且分担金超过可贷款额，现金负担加重。出售价格也随之上涨。但是销售景气处于历代级停滞的情况。全国未出售的公寓有7.0173万套，是2012年以来的最高值。也就是说，工会成员一不小心就要承担因未出售而造成的损失。

2020年至今，工程造价上涨了30%以上。房地产业界预测，由于美国的关税政策和汇率变数，工程费用今后将进一步上涨。了解重建现场的一位律师采访员预测：“今后重建开工后，随着物价上涨，提高工程费用是理所当然的。”也就是说，竣工后确定的分担金很有可能比开工时预想的要多。

政府和地方自治团体也根据事业环境的变化，陆续出台了提高事业性的政策。国民也要正视变化的现实。为了成为压倒邻居园区的“大将股”，应该冷静地分析差别化设计是否有利。除了核心选址的极少数园区外，比起大将股溢价导致的房价上涨部分，高级化导致的工程费用负担可能更大。应该停止被过去的成功公式所束缚，像彩票一样对待重建建筑的做法。再没有免费的午餐了。现在是无论是住在老旧的房子里等待重建，还是购买入住权，都要原价购买的时代。