因“砸碎”政策而受冷落的“修补”政策

在这一带以好闻名的某主题公园按先后顺序出售了入场券。从凌晨开始就排起了长队等待顺序。很多人等累了就回家，或者转向附近的其他游乐场。但是有一天，该主题公园大规模出售入场券，为同时入场而敞开大门。人们欢呼雀跃，另一个游乐场却苍蝇乱飞。在进入主题公园的人们面前，是否看到了梦想和希望呢？

就像提供无限的入场券一样，进入今年以来，政府敞开了重建、再开发的大门。竣工后超过30年的话，即使没有安全诊断也可以着手重建。老旧城市整顿对象地区从当初的第一期新城市等51处增加到了全国108处、215万套。同时还承诺了指定先导地区、提高容积率等“胡萝卜”。一直以来很难重建的公寓也抱着“我们的公寓也有可能”的希望。

但是进入主题公园后，马上就会面临冷酷的现实。受欢迎的游乐设施排队队伍很长。如果想快速乘坐快速通道，就要付出昂贵的代价。如果连之前因安全诊断等门槛被挤到后排的园区也一起涌出来，那么优先顺序将彻底根据事业性来决定。更紧迫、等待更长时间的园区可能会被推迟。事实上，目前重建事业不振不是因为安全诊断，而是因为建设景气不振和工程费用上涨等导致的事业性恶化。

不管以后如何，从第一次准备事业的立场来看，政府的“胡萝卜”很有魅力。除了重建之外，没有必要关注其他整备事业。最具代表性“坐冷板凳”的就是改造工程。与完全拆除现有公寓的重建不同，是维持框架进行重建的方式。在重建•再开发限制较强的上届政府中，（改造）作为替代方案备受关注，但进入支持重建的现政府后，却失去了关注。推进改造，也有搁浅的地方，因现有的改造组合和新成立的重建推进委员会而引发矛盾的园区也越来越多。

对改造造成决定性打击的是去年7月国土交通部和法制处的权威解释。之前将1层改为架空柱结构，将最上层提高一层时，判断为水平扩建，但后来改为垂直扩建。与以第一次安全诊断结束的水平扩建不同，垂直扩建要经过第二次安全诊断，需要更多的费用和时间。虽然结构技术业界认为，如果将1层作为支架进行结构加固，反而会更加安全，但政府比起科学、技术上的验证，更注重对法令的文言释义。

公寓改造在2001年建筑法施行令中首次反映了概念，2003年修改《住宅法》后制度化。为了防止毁坏完好无损的混凝土建筑物，盲目推进重建事业，引进了替代方案。但是20年后的今天，改造制度和规制也没有太大的变化。此前，虽然建设技术取得了很大发展，但政府和政界以没有确保安全性为由，对搞活改造持消极态度。

从需求者的立场上看，如果是同样的条件，完全新建的重建更为有利。但是重建所有公寓实际上很难。去年首尔市认为，市内4217个共同住宅园区中，3087个很难重建，只能进行改造。根据政府的政策，在重建和改造之间不能玩乒乓球游戏，而是需要均衡。要根据园区条件，拓宽选择余地，合理选择整修方式。如果政府像现在一样，在议会选举即将到来之际，动摇重建入场券进行拉客行为，只会助长虚无缥缈的期待感，歪曲整个整备事业。