国家的9•10 所得•转让等减免方案开始实施后，记者5日在首尔阳川区木洞某房地产中介所采访了几名业主，他们被问起政策对市场的反应时称：“这里到目前为止没有什么反应。只有少数人关注未预售的公寓... ...”“生意不好，请不要再问了。”
李明博政府的 9•10方案经过一番曲折终于在9月24日通过国会，并开始逐步实行。虽然部分转让市场呈现买进趋势，但整体看来“市场依然没有大幅改变”。
市场如此冷淡的反应并非第一次。9•10方案前就曾有过22件房地产相关政策及各种税法修改案。然而，大多数政策未见成效。
○大部分政策只引起“残浪”
本报在咨询了房地产信息企业房地产114，和建国大学房地产学教授赵周贤后，将22件政策分为三类。完善规制、刺激需求等刺激交易的政策 ；稳定租赁市场的政策；扩大供给、强化规制等稳定价格的政策。首先是比较了刺激交易政策下前后两个月的公寓交易量。其后是比较了稳定的租赁市场下前后两个月的租赁金上升率。最后是比较了稳定价格政策下前后两个月的公寓价格上升率。
结果显示，这些政策中只有8件对策“影响”了交易量、租房上升率或价格上升率。综合房地产税的课税标准通过2008年9•23综合房地产税改编案有小幅上升（上升至9亿韩元），然而10,11月两个月的总交易量仅为11万638件，少于两个月前的13万7597件。今年，首尔、江南三区投机地区通过5•10政策，其情况有所改善，但交易量从12.2606件（3,4月）减少至10.5998万（6,7月）。
国家为了刺激交易，相继推出15件政策，但均没有显著效果。只有2009年 2•12对策、2009年3月税法改正案等四件还“稍”有些作用。据分析，奏效的4件政策当中有3件是受到“天气”的关照。
然而，平息交易市场的政策有显著成效。2009年8月家园政策是指，要在2012年前把住房供应量扩大到32万套。这台政策恰恰有效控制了公寓价格的上升。根据2009年9月，10月连日推出的总负债偿还率（DTI）扩大方案，公寓交易价格在11月份的上升率控制在―0.06%。
总而言之，“房地产市场降温政策”相比国家注入的“房地产市场回暖政策”，反而更有效果。
○频繁的政策培养的“耐性”
专家指出，房地产回暖政策之所以不奏效很大程度上受到了全球经济萧条的影响。现代经济研究院研究员朴德裴称：“房地产市场经常受到经济情况的影响，情况良好时市场也有弹性，相反市场不景气时就显得有些迟钝（非弹力）。依据目前的市场状况，国家在‘刺激市场’的政策方面存在局限性。”
有分析称，频繁的政策可能会导致市场冷却。没有一次性解决各种规制，反而助长了“期待心理”。
建设产业研究院研究委员金贤雅称：“国家如果接二连三的出台各种政策，民众就会觉得三个月后又会出新政策。这种不知不觉中形成的‘耐性’才是政策失败的主要原因。”
张允贞 yunjung@donga.com
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