“業餘”韓國租賃住宅市場應更加多樣化、透明化

根據人口總調查，以2024年爲基準，全國的家庭數約爲2299萬戶。如果單純代入2024年的自房居住率58.4%，可以認爲有大約960萬戶家庭是租房戶。如果每家住一套房子，那麼根據住宅總調查，2024年公共租賃住宅爲197萬套左右，因此至少有大約760萬套是民間作爲普通全租房或月租房供應。

假設760萬套住房，每套有兩人居住，就是擁有1500萬名以上消費者的巨大市場。然而，一提到韓國的民間租賃住房，就想不起代表企業或品牌。與鄰國日本東急、三井、住友等大企業擁有自己的品牌供應、運營租賃住房，形成鮮明的對比。

韓國的民間租賃住房市場是業餘的。在實行全租、月租申報制之前，爲了瞭解正確的全租、月租或買賣行情，必須依靠公認中介公司。現在交易較少的寫字樓或別墅中，很多情況難以確認行情。很多人是在不知道商品價值的情況下購買的。不僅如此。現在雖然買5000韓元的咖啡都刷卡，但數十萬韓元的月租大部分還是現金轉賬。如果發生需要修理房子的事情，房東和房客要親口爭論一番。

“登記租賃經營者制度”原本是使這類市場走向規範化的嘗試。通過引導租賃經營者主動申報名下的住房，將原本“黑箱化”的民間租賃住房市場納入制度框架內，要求其遵守若干規則，以保護租戶權益。該制度在設計時，在住宅價格上漲時期享受過度的稅制優惠，結果成了失敗的政策，但僅從初衷來看，可以說這是必要的政策。

如果說登記租賃經營者制度是試圖將個別多套住房持有者納入制度框架，那麼2015年推出的“新居”項目則是爲了增加企業型民間租賃住房供給，打造民間租賃住房“產業”的嘗試。此後，該項目更名爲“公共支援民間租賃住房”，並調整了相關條件，項目形態已持續10多年，但其是否在覈心地段實現了充足供給仍在疑問。而且，相比租賃收益，其盈利模式更側重於通過出售或分售實現收益。這意味着，從租賃經營本身來看，難以認爲具有可持續性。

消費者要想擁有力量，就要有優質、多樣的商品進行競爭。但韓國的住房租賃市場非常缺乏多樣性和透明度。在價格、質量、事後管理等方面，服務質量本身就很低，相關信息也沒有透明地公開。不斷嘗試提升公租房質量，滿足各類需求，但福利層面的公租房要滿足所有租房需求，其實幾乎是不可能的。

在反對對多套住房持有者進行監管的論調中，常常會出現所謂的“角色論”，即“多套住宅持有者提供租賃住房，爲全月租市場的穩定作出貢獻”。這實際意味着，如果全月租市場不夠穩定，房地產政策手段必然會受到制約。根據需求，提供多樣化且充足的優質商品。只有在民間租賃住宅市場實現這一點，才能穩定房地產價格。