돈줄 조였는데 서울 아파트값 14억 넘었다…강남선 신고가, 왜?

6·27 대출규제 한달
서울 아파트 거래량 81% 감소
송파-강남구 등 집값 여전히 상승
대출 규제 우회로 ‘사업자 대출’ 점검

서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. 2025.7.27 (서울=뉴스1)

서울 송파구 잠실동 잠실엘스는 12일 전용면적 84㎡가 34억3000만 원에 거래되며 지난달 27일 나온 최고가 34억 원을 3000만 원 넘어섰다. 현재 같은 평수의 매물 호가는 32억4000만~35억5000만 원 선이다. 주택담보대출을 6억 원으로 제한하는 6·27 대출규제가 시행되기 전과 비슷하거나 높은 수준이다. 인근 공인중개사무소 관계자는 “최근 거래가 거의 없고 매수 문의도 끊겼지만 집주인들이 호가를 내리지 않고 있다”고 전했다.

정부의 6·27 대출 규제 시행 한 달 만에 서울 아파트 거래가 급감하고, 가격 상승세도 한풀 꺾였다. 다만 고액의 현금을 융통할 수 있는 ‘현금 부자’들이 움직이면서 강남권 등 고가 아파트는 여전히 높은 가격에 거래되고 있다. 이에 따라 7월 서울 아파트 평균 매매가는 사상 처음으로 14억 원을 넘어섰다. 금융당국은 언제든 가계대출의 불씨가 살아날 가능성을 경계하며 대출 규제 우회로로 꼽히는 사업자 대출 실태를 점검하고 나섰다.

● 거래 줄며 상승 폭 꺾였지만 고가 거래 이어져

27일 한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향에 따르면 21일 기준 서울 송파구 아파트 가격은 전주 대비 0.43% 상승해 전주(0.36%)보다 상승 폭이 확대됐다. 서울 25개 자치구 중 가장 높은 상승률이다. 서울 아파트 가격이 0.16% 상승해 전주(0.19%)보다 상승 폭이 감소한 것과 대비된다.

강남구의 경우 전체 상승 폭은 전주 대비 축소됐지만 일부 재건축 아파트에서는 이전 최고가를 넘어선 거래가 나오고 있다. 강남구 압구정동 한양1차는 전용면적 63㎡가 56억 원에 거래됐다. 규제 시행 전인 지난달 19일 51억8000만 원에서 3일 53억 원에 거래된 후 3억 원이 더 오른 금액으로 계약됐다.

이처럼 높은 가격에 거래되는 아파트가 계속 나오면서 이날 KB부동산에서 발표한 전국주택가격동향에 따르면 서울 아파트 평균 매매가가 7월 14억572만 원으로 사상 처음으로 14억 원을 넘어섰다. 특히 상위 20% 평균 가격을 하위 20% 평균 가격으로 나눈 5분위 배율이 12.0으로 역시 관련 조사가 시작된 2008년 이래 가장 높았다. 그만큼 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림 현상이 강하게 나타나고 있다는 의미다.

다만 규제 이후 거래량은 급감하고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 7월 아파트 매매 거래는 2234건으로 지난달 1만1807건보다 81.1% 감소했다. 강남구에서 영업하는 한 공인중개사무소는 “토지거래허가까지 받아야 하다 보니 거래가 사실상 끊긴 상태”라고 말했다.

● 대출 규제 우회로 ‘사업자 대출’ 점검

금융당국은 6·27 대출 규제의 우회로로 꼽히는 법인·개인사업자 대출도 일정 비율의 샘플을 추출해 점검하기로 했다. 사업자대출은 총부채원리금상환비율(DSR)이나 주택담보인정비율(LTV) 등 일반적인 부동산 대출 규제가 적용되지 않는다. 금융감독원은 상반기(1~6월) 가계대출 증가 폭이 두드러졌던 NH농협은행과 SC제일은행을 대상으로 17일부터 사업자대출 실태를 현장 점검 중이다. 다음 달부터는 4대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리)과 지방은행, 저축은행, 상호금융 등 전 금융권을 대상으로 점검에 나선다.

전문가들은 정부가 대출을 조이고 있는 만큼 당분간 거래절벽이 이어지겠지만, 그렇다고 매매가가 크게 하락하지도 않는 관망세가 당분간 유지될 가능성이 높다고 보고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “최근에는 정부 규제가 나오더라도 상당 기간 호가가 유지되는 경우가 많다”며 “핵심 지역은 계속해서 숨 고르기 양상을 보일 것”이라고 전망했다.



윤명진 기자 mjlight@donga.com
전주영 기자 aimhigh@donga.com