[Home&Dream]GIS 활용, 부동산시장 흐름 읽어낸다

 

한국인에게 부동산이란 무엇일까. 통계청에서 발표한 2011년 가계금융조사에 따르면 대한민국 가구당 평균자산의 73.6%가 부동산이고 이 중 44%가 아파트로 돼 있다.

73.6%는 선진국과 비교할 때 매우 높은 수치다. 미래에셋투자교육연구소의 ‘한미일 가계자산 구조비교’에 따르면 가구 자산에서 차지하는 부동산 비중은 2006년 기준으로 미국 33.2%, 일본 39.0%였다. 즉 한국 가계의 부동산자산 비중은 선진국의 2배가 훨씬 넘는다. 2011년을 기준으로 한국의 주택보급률이 100%를 넘어섰는데도 불구하고 여전히 부동산 문제가 ‘뜨거운 감자’로 남아 있는 가장 큰 이유는 가계 자산의 심각한 부동산 편중 때문이다.

글로벌 금융위기 후 지속된 부동산시장 침체는 한국 가계자산에 상당한 타격을 줬다. 그렇다면 부동산 자산 손실이 가장 큰 지역은 어디일까?

GIS 유나이티드는 금융위기가 발생한 2008년 9월 말과 2012년 9월 말의 아파트 실거래 가격을 비교했다. 올해 수도권에서 거래된 7만5319채 아파트의 실거래 총액 117조 원을 분석하고 2008년보다 아파트 매매가가 20% 이상 하락한 지역을 지도에 표시했다.

지도의 색깔이 붉을수록 지난 4년간 실거래 가격이 많이 하락한 곳이다. 즉 집주인들이 손해를 보면서도 아파트를 팔아치운 사례가 많은 지역이라고 할 수 있다. 수도권에서 부동산 자산 손실이 가장 많은 곳은 경기 고양시 일산이다. 2012년에 이곳에서 매매된 아파트의 약 37%에 해당하는 517채가 2008년보다 무려 29% 하락한 가격에 거래됐다. 일산서구 주엽동의 한 아파트는 4년 전보다 50% 하락한 가격에 팔리기도 했다. 일산에서 4년 전보다 낮은 가격에 팔린 아파트의 70%가 2000년 이전에 지어진 아파트였다. 즉 서울이 아닌 곳에 있는 낡은 아파트일수록 앞으로도 가격 하락 위험이 높다는 추정이 가능하다.

서울에서는 강남구가 매매가격 하락을 주도했다. 강남구의 210채의 아파트는 4년 전에 비해 평균 27% 낮은 가격에 매매됐다. 전용면적이 100m²가 넘는 강남구의 한 아파트는 2008년 거래가가 34억 원이었으나 올해는 37% 하락한 21억 원에 팔렸다.

인천 서구와 경기 김포시의 하락세도 두드러졌다. 이 지역은 신도시 개발이 완료됐거나 예정된 곳이다. 이곳에서는 총 313채의 아파트가 4년 전보다 평균 28% 하락한 가격에 매매됐다. 2012년에 매매된 아파트의 47%에 해당하는 건수다.

경기 용인시 수지구의 하락세도 심했다. 올해 거래된 아파트 289채가 4년 전보다 평균 28% 하락한 가격에 매매됐다. 이 지역은 2000년대 이후 지어진 비교적 새 아파트임에도 불구하고 매매가격 하락세가 나타났다는 특징이 있다.

최근까지 많은 사람들은 부동산시장을 전망할 때 호가에만 의존해 왔다. 하지만 시장 흐름을 정확하고 객관적으로 파악할 수 있는 데이터들이 속속 나오고 있다. 국토해양부가 발표하는 실거래가가 대표적이다. 국토부 실거래가는 기준가보다 큰 폭으로 낮게 거래된 아파트 가격은 집계대상에서 제외하므로 공신력이 상당히 높은 자료다. 국토부는 아파트뿐만 아니라 다세대, 연립, 단독주택의 매매가, 전·월세가 정보도 공개하고 있다.

부동산시장의 흐름을 좀 더 정확히 파악하고 싶은 사람, 거래를 앞두고 있는 집주인이나 세입자들은 이 데이터를 더 많이 활용해 선택의 폭을 넓힐 필요가 있다.

송규봉 GIS 유나이티드 대표 겸 연세대 겸임교수 mapinsite@gisutd.com