김종필 세무사
현재 올해 말까지 한시적으로 다주택자 양도세 중과 규정이 완화돼 적용되고 있다. 국회에는 양도세 중과를 폐지하는 세법 개정안이 상정돼 있다. 국회 통과가 되느냐에 따라 중과 폐지, 현행 완화 유지, 중과 부활 등이 결정되는 셈이다.
침체된 시장을 볼 때 중과 부활은 어렵고 한시적 완화 연장이나 중과 폐지로 결정 날 듯하다. 1주택 보유자가 집을 2채 정도 사들여 임대를 한다면 임대주택법에 따른 임대사업자 등록도 고려할 수 있다.
임대용 주택을 산 지 3년이 지나지 않았다면 임대주택 1채를 먼저 팔고 사는 집을 매도해도 양도세 비과세를 받을 수 있다. ‘일시적 2주택자’로 분류되기 때문이다. 임대주택을 구입한 지 3년이 지났다면 임대용 주택 2채를 먼저 처분하고 사는 집을 팔아야 거주 주택에 대해 양도세가 비과세된다. 이때 거주용 주택의 양도세 비과세 요건은 2년 이상 보유이다.
임대사업자로 등록하면 언제 팔든 임대주택을 소유한 상태에서 거주용 주택을 팔아도 양도세가 비과세된다. 살던 집을 팔 때 임대주택은 보유 주택에서 제외되기 때문이다. 다만 소득세법에서 정한 임대주택 조건에 해당돼야 한다. 수도권이라면 전용면적 149m²이하, 임대 시작일 현재 기준시가 6억 원 이하 등이 조건이다. 살던 집은 2년 이상 거주요건을 충족해야 하며 임대주택은 반드시 5년 이상 임대해야 한다.
5년 이상 임대하지 않고 임대주택을 팔면 거주용 주택에 대한 양도세 비과세도 취소돼 세금을 추징당하게 된다.
5년 이상 임대한 집 가운데 한 채를 임대사업에서 빼고 그 집에 본인이 직접 2년 이상 살면 이 주택에 대해 양도세가 부과되지 않는다. 마지막으로 남은 임대주택은 거주기간에 무관하게 2년 이상 보유만 하면 양도세가 비과세된다.
김종필 세무사