정부가 21일 수도권 주택투기지역과 투기과열지구를 해제하는 방안을 담은 부동산 대책을 발표했으나 서울 강남구 대치동 부동산중개업소들은 큰 반응을 보이지 않고 여느 날과 다름없이 한산한 모습이었다. 변영욱 기자
■ 어떤 내용 담았나
거치기간 연장-중도상환 수수료 인하도 유도
공정 50% 넘은 지방 미분양 2조원 풀어 매입
정부가 21일 내놓은 ‘가계 주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원·구조조정방안’은 가계의 주택담보대출 관련 금리 부담을 줄여주고, 일시적 유동성 위기를 겪고 있는 건설 기업에 자금을 직간접으로 지원하는 내용을 담고 있다.
정부가 밝힌 건설사에 대한 직간접 지원 규모는 9조 원 안팎으로, 정부는 건설사들의 도덕적 해이를 막기 위해 건설사의 자산 매각을 유도하고, 구조조정도 함께 추진하기로 했다.
기획재정부 구본진 정책조정국장은 “건설 부문의 부실이 금융계의 부실, 더 나아가 실물 경제 침체로 이어지는 악순환 고리를 끊기 위한 대책”이라고 설명했다.
○ 2주택 양도세 비과세 기간 연장
지금까지 서울을 포함한 수도권에 집을 갖고 있는 사람이 집을 옮기면서 일시적으로 주택 2채를 갖게 됐을 때 원래 갖고 있던 주택을 1년 안에 팔아야 양도소득세를 내지 않았다.
정부는 11월 중 소득세법 시행령을 개정해 이 기간을 2년으로 늘리기로 했다. 시행령 개정일 현재 2주택 보유 기간이 1년을 넘었더라도 혜택을 받을 수 있다. 예를 들어 이사하면서 예전 집을 팔지 못해 1년 6개월 동안 2주택을 보유하고 있었다면 앞으로 6개월 안에 기존 주택을 팔면 세금을 물지 않는다.
시행령 개정 전에 양도(잔금 청산일 기준)한 주택은 이전 규정을 적용받는다. 따라서 지금 주택 매매 계약이 진행 중인 사람은 비과세 혜택을 받으려면 잔금 청산일을 11월 이후로 미루는 게 안전할 것으로 보인다.
투기지역 내 아파트를 사면서 기존 주택을 처분한다는 조건으로 대출을 받았을 때 지금까지는 기존 주택을 1년 안에 팔아야 했다. 하지만 정부가 이 기간을 2년으로 늘리고, 투기 지역에서 풀리면 이 같은 처분 의무도 없애기로 했다.
정부는 또 은행에 △주택담보대출 거치 기간과 만기 연장 △주택담보대출의 기준금리가 되는 양도성예금증서(CD) 금리 인하 △변동금리 대출에서 고정금리 대출 변경 시 중도상환수수료 인하 등을 유도하기로 했다.
11월 중에는 수도권 투기지역이나 투기과열지구 일부가 실태 조사와 부동산가격안정심의위원회 등의 심의를 거쳐 해제될 예정이다. 투기지역 등이 해제되면 주택담보대출을 받을 때 적용되는 담보인정비율(LTV)이 40%에서 60%로 높아진다. 총부채상환비율(DTI)은 적용을 받지 않아 집을 살 때 대출을 좀 더 많이 받을 수 있다.
○ 건설부문 지원 위해 9조 원 투입
정부는 건설사에 직간접으로 9조 원의 예산을 투입하기로 했다. 정부 관계자는 “이 금액은 건설사가 앞으로 1년 정도 견디기 위해 추가로 필요한 자금의 절반 수준”이라면서 “나머지 절반은 자산 매각 등 건설사 스스로의 노력으로 마련해야 한다”고 말했다.
정부는 대한주택보증을 통해 공정이 50% 이상인 지방 미분양 주택을 심사해 11월 중 매입할 계획이다. 2조 원 범위 내에서 역경매 방식으로 최대한 낮은 가격을 유도해 사들이고, 준공 후 6개월 내에 이를 다시 건설사가 사갈 수 있도록 했다.
또 건설사들이 빚을 갚기 위해 토지를 팔겠다고 하면 한국토지공사가 3조 원 범위 안에서 역시 가장 낮은 가격을 부르는 회사의 것을 우선해 사들이기로 했다.
이 밖에 건설사들은 한국토지공사에서 공영개발 형식으로 분양받은 공공택지를 제3자에게 팔거나 계약을 해지할 수 있게 된다.
정부는 건설사가 발행한 회사채를 담보로 증권회사가 유동화 채권을 발행할 때 대한주택보증과 주택금융신용보증기금을 통해 이 채권에 지급 보증을 서기로 했다. 또 민간 부동산 펀드가 준공되기 이전인 미분양 아파트를 사들여 분양할 경우에도 대한주택보증이 아파트 완공을 보증해 준다. 건설사가 부도가 나서 아파트 건설을 중단한다면 대한주택보증이 대신 아파트를 지어준다는 것.
○ 부동산 가격 영향 전망 엇갈려
이번 대책은 부동산시장을 활성화하거나 최소한 부동산 가격이 급락해 시장이 더 얼어붙는 사태를 방지하는 효과를 겨냥하고 있다.
처분조건부 대출 상환기간을 연장하거나 주택투기지역을 추가로 해제하는 조치는 집값 상승에 직접 영향을 준다. 건설사 토지를 매입해 주는 등의 방안도 집값과 직접 관련이 없어 보이지만 건설경기 안정으로 주택 수요자의 매수심리를 자극할 수 있다는 점에서 간접적인 가격부양책이다.
이와 관련해 박원갑 스피드뱅크 소장은 “이번 대책으로 고가주택 매물이 줄고 새 집을 사려는 수요가 늘어 부동산 경기를 연착륙시키는 등 시장에 온기를 불어넣는 효과가 있을 것”이라고 평가했다.
반면 서승환 연세대 경제학과 교수는 “전반적인 경기 침체로 사람들의 불안감이 커진 상황”이라며 “집값이 떨어지는 폭을 줄이는 정도일 뿐 가격이 크게 오르진 않을 것”이라고 내다봤다.
최창봉 기자 ceric@donga.com
곽민영 기자 havefun@donga.com