주택투기지역 내 시가 6억 원 초과 아파트 담보대출 규제가 5일부터 강화됐다.
총부채상환비율(DTI)이라는 개념이 도입돼 차주(借主)의 대출 원리금 상환능력이 연 소득에 비해 과도하면 충분한 돈을 빌릴 수 없게 된 것.
그러나 강화된 규제를 피할 수 있는 방법이 속속 고안되자 금융감독원이 5일 후속 대책을 발표했다. 주택채권 입찰제가 적용되는 판교 신도시 중대형 아파트의 '6억 원 초과' 여부는 분양가에 주택채권매입 손실액을 더한 액수로 판단한다는 유권해석도 곁들였다.
이를 문답으로 알아본다.
-분양가가 6억 원이 안 되는 판교 중대형 아파트도 DTI 적용을 받을 수 있나.
"8월 예정인 판교 중대형 아파트 청약은 채권 입찰제가 적용된다. 즉 주택채권 매입금액을 높게 쓴 순서대로 당첨자가 정해진다. 이 때는 분양가에 채권 손실액(주택채권을 할인해 팔 때 발생하는 손실)을 더한 금액을 시가로 본다. 예컨대 40평형의 분양가가 5억 원이라도 채권 손실액이 1억 원을 넘는다면 DTI 규제를 받는다."
-장기대출을 받아 규제를 피할 수 있다는데….
"연 소득 5000만 원인 사람이 대출을 신청할 때 다른 조건이 같다면 3년 만기로 대출받는 것에 비해 20년 대출을 받으면 금액이 4~5배 많아진다. 이후 중도상환수수료가 붙지 않는 때(보통 3년 이상) 갚으면 규제가 유명무실해진다는 것. 금융감독원은 금융회사를 '지도'해 차주의 미래 채무상환능력에 비춰 불합리한 장기대출을 내주지 않도록 하겠다고 밝혔지만 이를 완벽하게 막기는 어려울 것으로 보인다."
-사채(私債) 등 급전을 빌려 아파트를 산 뒤 DTI 규제를 받지 않는 '소유권 취득 후 3개월'이 지나 담보대출을 신청하면.
"담보대출을 신청할 때 친인척이나 사채업자가 해당 주택에 담보권(가등기 포함, 5000만 원 초과)을 설정하는 등 규제를 피하려 했다는 '증거'가 있으면 DTI를 적용한다. 그러나 겉으로 드러나지 않으면 규제할 방법이 없다."
-이밖에도 '소유권 취득 후 3개월' 기준을 피할 수 있는 방법이 많다.
"매수인이 먼저 소유권 이전등기를 하고 매도인이 일정기간 전세를 살다 3개월이 지나 대출을 신청하거나, 매도인이 소유권을 넘기기 전에 대출을 받아 매수인에게 빌려주는 등의 편법이 있지만 각각의 거래주체를 파악해 DTI 적용을 피하기 위한 것으로 판단되면 규제를 받는다."
정경준기자 news91@donga.com