‘많은 대지 지분, 쾌적한 환경, 편리한 교통.’
재건축으로 높은 수익을 얻기 위해 기본적으로 갖춰야할 조건들이다. 서울 강동구 고덕동 ‘고덕 주공’ 1단지는 이 조건을 갖춘 곳으로 꼽힌다. 13평형 대지 지분이 22평에 달하고 공원에 둘러싸여 자연 환경도 좋은 편. 지난 해 말 시공사가 선정되면서 재건축 관련 컨설팅 업체에는 고덕 주공에 대한 문의가 급증하고 있다. 전문가들은 이 곳 재건축이 아직 걸음마 단계라는 점을 강조한다. 지구단위계획, 안전진단 등 걸림돌이 많고 고덕동에 화장장 설치 문제도 투자를 망설이게 하는 요소. 다만 입지여건이 좋은 데다 대지 지분이 많아 ‘장기 투자’를 한다면 손해볼 일은 없다는 게 전문가들의 평가다.
▽입지여건 및 사업개요〓지하철 5호선 고덕역 북쪽에 5개의 공원에 둘러싸여 있다. 단지 위로 올림픽대로와 한강이 있고 동쪽으로는 서울 외곽순환도로와 하남시가 있다. 주변 공원에다 하남시의 풍부한 녹지까지 고려하면 자연 여건은 나무랄 데 없다.
지하철5호선 고덕역까지 걸어서 5분 남짓. 올림픽대로와 외곽순환도로도 자동차로 5분이면 갈 수 있다. 상일 인터체인지를 통해 중부고속도로도 쉽게 이용할 수 있다. 해태백화점과 경희대부속병원도 가깝다.
83년 건립된 고덕주공 1단지는 13평형 390가구와 15평형 390가구 등 780가구로 구성돼 있다. 이를 헐고 34평형 174가구, 44평형 200가구, 48평형 244가구, 53평형 222가구, 58평형 62가구, 64평형 150가구 등 1052가구를 지을 예정.
지난 해 7월 조합 창립총회를 갖고 12월 현대산업개발을 시공사로 선정했다. 조합은 내년 상반기 지구단위계획이 확정되면 안전진단과 조합설립인가를 받을 계획이다. 2006년 입주를 목표로 삼고 있지만 몇 년 더 늦어질 가능성도 있다.
▽수익성 분석〓대지지분이 22.3평인 13평형 매매가는 1억8500만원선. 2007년 입주한다고 가정하고 전세를 끼고 13평형을 매입하면 입주 때까지 4770만원(연리 6% 적용)의 금융비용이 발생한다. 매입비와 금융비용에다 추가부담금 800만원을 더한 총 투자비는 2억4070만원. 입주 때 시세를 3억∼3억5000만원으로 예상하면 5930만∼1억930만원의 수익을 기대할 수 있다. 13평형을 매입해 새로 짓는 44평형에 입주하거나 기존 아파트 15평형에 투자할 때도 1억원 이상의 수익을 예상할 수 있다. 이 같은 수익은 조합의 계획대로 재건축이 추진될 때를 전제한 것이다.
▼고덕 주공1단지 재건축 수익성분석(2007년 입주기준)▼(단위 : 만원)
투자 방법
매입가
금융
비용
추가
부담금
총 투자
금액
입주시
예상 시세
예상
시세차익
대지지분
(평)
13평 매입
34평 입주
18,500
4,770
800
24,070
30,000∼
35,000
5,930∼
10,930
22.31
13평 매입
44평 입주
18,500
4,770
9,350
32,620
43,000∼
48,000
10,380∼
15,380
22.31
15평 매입
44평 입주
23,750
6,300
3,600
33,650
43,000∼
48,000
9,350∼
14,350
26.89
15평 매입
53평 입주
23,750
6,300
11,700
41,750
57,000∼
62,000
15,250∼
20,250
26.89
▽유의 사항〓지구단위계획에서 3종이 아닌 2종 일반주거지역으로 분류되면 200% 이하의 용적률(부지면적 대비 건물총면적)을 적용받는다. 재건축 조합은 3종에 적용되면 250%의 용적률을 전제로 재건축을 추진하고 있다. 2종으로 분류된다면 수익성은 크게 떨어진다. 지은 지 20년이 지나지 않아 안전진단을 통과하는 데도 다소 시간이 걸릴 수 있다. 서울시가 고덕동에 화장장 설치를 추진하고 있는 것도 변수. 단지 인근에 화장장이 들어서면 아파트 값이 떨어질 수 있기 때문이다. 올들어 3000만원이나 급등한 시세도 부담스럽다. 상일 공인중개사무소 박상건사장은 “걸림돌이 많지만 입지여건 대지지분 등이 매력적이어서 여윳돈으로 ‘장기 투자’를 해볼 만하다”고 말했다.
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