여윳돈 투자자라면 서울시 5개 저밀도 지구의 재건축 상황을 주의깊게 눈여겨볼 필요가 있다. 서울시가 9월 서울 송파구 잠실과 강남구 청담 도곡지구의 저층 재건축 사업에 대한 기본계획을 확정, 고시함에 따라 사업 추진이 본격화되는 곳이 늘고 있기 때문.
다만 저밀도 재건축아파트 투자시 단지별 재건축안을 대폭 조정해야 하거나 주민 반발이 심한 곳이라면 피해야 한다. 서울시가 먼저 사업 승인을 받는 곳 외에는 모두 까다로운 시기조정 심의를 거쳐 재건축 시기를 결정키로 함에 따라 단지별로 추진 일정이 크게 늦어질 가능성을 배제할 수 없다. 5개 단지별 추진현황과 투자시 유의사항 등을 정리해본다.
▽반포지구〓5개 지구 중 사업 추진이 가장 늦다. 전용면적 18평 이하의 소형평형 가구수가 전체의 33%에 불과해 서울시의 소형평형 의무비율을 맞추기 어렵기 때문. 단지마다 소형과 중대형 평형이 혼재하는 것이 아니라 어떤 단지는 소형, 어떤 단지는 대형 위주로 분포돼 있어 아직까지 서울시 방침을 수용한 조정안을 내놓지 못하고 있다.
▽잠실지구〓서울의 최고 요지로 불리는 이곳에선 5개 단지, 497개동에 2만1250가구의 아파트가 헐리고 2만 4508가구가 재건축된다. 특징적인 것은 10평 짜리 소형 아파트가 2900여가구나 된다는 점. 5곳 중 시영단지 기존 아파트는 13∼20평형 6000가구. 새로 짓는 아파트 중 6000가구가 30∼40평형이며 나머지가 10평형이다.
1단지는 기존 아파트 평형이 다양하고 가구수가 많아 사업추진이 지연될 가능성이 있다. 3단지는 공공용지 확보 등을 놓고 예상되는 주민협상안이 얼마나 빨리 확보되느냐가 수익성을 결정짓는 관건이다. 잠실 시영단지는 소형 평형 면적 조정에, 2단지와 4단지는 조합원간 평형 배정 문제 해결을 어떻게 하느냐에 따라 사업시기 조기화 여부가 결정될 전망이다.
▽청담 도곡지구〓이곳은 가구 수가 잠실지구의 절반에도 못 미치는 9342가구 정도. 하지만 단지 수가 13곳에 이르고 평형도 10∼49평형으로 다양하며 단지별 사업 여건도 크게 다르다. 따라서 투자를 결정하기 전 꼼꼼한 사전분석이 요구된다.
13개 단지 중 개나리 2차와 신도곡을 제외한 11곳이 시공사 선정을 마쳤고 안전진단도 거의 마무리된 상태. 전체 810가구인 해청아파트도 주민의 재건축 동의가 마무리된 상태이다.
▽암사 명일지구〓재건축조합이 서울시 도시개발공사로부터 학교부지를 매입키로 함에 따라 연내 변경고시가 날 전망이다. 강동 시영 1차 아파트 재건축 시공사가 8월 롯데건설로 결정됐지만 부정투표 시비로 사업추진이 주춤한 상태. 강동시영 2차의 경우 함께 재건축할 한양아파트 주민들이 전 가구 40평형 이상에 입주해야 한다고 주장하고 있어 사업이 지연되고 있다.
▽화곡지구〓5개 저밀도지구 가운데 가장 빠른 올 2월 개발기본계획이 변경고시돼 재건축 선두주자로 나섰지만 수익성 문제로 여전히 주민 합의가 이뤄지지 않고 있다. 3개 주구(住區)로 나눠 재건축이 진행된다. 내발산 주공 등 4개 단지로 구성된 1주구(현대 현대산업)와 화곡2주공, 영운, 양서3단지로 이뤄진 2주구(현대산업 대림산업)는 최근 임시총회 등을 통해 시공사를 확정했다. 3주구는 올해 중 시공사를 확정지을 예정.
jsonhng@donga.com
서울시내 저밀도 재건축 주요 아파트
위치
아파트
평형
시세(만원)
연락처(02)
최저
최고
서초구
반포동
구반포 주공
22
26,300
27,500
595-8011
32
38,900
46,500
42
59,000
67,000
62
86,500
94,000
주공 2단지
18
21,500
22,500
599-6116
25
31,000
32,500
주공 3단지
16
21,500
23,000
25
35,500
38,000
한신 1차
28
28,000
29,000
535-0707
32
35,000
36,000
51
63,000
67,000
한신 15차
45
47,000
47,000
533-3133
56
63,000
73,000
68
75,000
85,000
미수
28
18,000
20,000
599-6116
38
29,000
32,000
송파구
신천동
잠실 시영
13
14,000
14,500
414-6161
14
15,500
16,500
17
23,000
24,000
20
27,500
29,000
잠실동
주공 1단지
10
12,000
12,500
418-0049
15
24,500
25,000
주공 2단지
13
16,000
16,500
19
28,000
28,500
주공 3단지
15
16,500
16,500
422-5885
17
24,500
25,500
주공 4단지
17
19,500
20,500
강남구
도곡동
도곡주공 저층
10
19,000
19,500
3463-0055
13
27,000
28,000
삼성동
해청
22
20,000
28,000
516-5888
25
28,000
28,500
32
35,000
40,000
41
47,000
50,000
50
60,000
62,000
15
20,500
21,000
22
34,000
34,000
역삼동
AID 2단지
15
20,000
20,000
개나리 1차
21
26,000
27,000
568-9333
26
34,000
35,000
29
38,000
39,000
개나리 2차
31
32,000
33,000
41
36,000
40,000
47
45,000
48,000
개나리 3차
19
24,000
25,000
28
36,000
40,000
신도곡
17
16,000
17,000
3463-0055
21
19,000
20,000
영동 주공
13
12,500
13,500
강동구
암사동
강동시영 1단지
11
9,700
10,000
427-2580
13
13,500
14,000
15
17,000
17,500
강동시영 2단지
13
10,500
11,000
15
13,300
14,000
17
17,000
17,500
동서울
15
12,500
13,000
429-6001
19
16,500
17,000
강서구
화곡동
양서
28
21,500
22,000
2603-1555
31
23,000
24,000
영운
21
11,000
11,500
2604-1900
26
13,000
13,500
우신
17
10,500
11,000
2603-1555
20
13,000
13,500
24
16,000
16,500
화곡 2주공
13
11,800
12,000