“业余”韩国租赁住宅市场应更加多样化、透明化

根据人口总调查，以2024年为基准，全国的家庭数约为2299万户。如果单纯代入2024年的自房居住率58.4%，可以认为有大约960万户家庭是租房户。如果每家住一套房子，那么根据住宅总调查，2024年公共租赁住宅为197万套左右，因此至少有大约760万套是民间作为普通全租房或月租房供应。

假设760万套住房，每套有两人居住，就是拥有1500万名以上消费者的巨大市场。然而，一提到韩国的民间租赁住房，就想不起代表企业或品牌。与邻国日本东急、三井、住友等大企业拥有自己的品牌供应、运营租赁住房，形成鲜明的对比。

韩国的民间租赁住房市场是业余的。在实行全租、月租申报制之前，为了了解正确的全租、月租或买卖行情，必须依靠公认中介公司。现在交易较少的写字楼或别墅中，很多情况难以确认行情。很多人是在不知道商品价值的情况下购买的。不仅如此。现在虽然买5000韩元的咖啡都刷卡，但数十万韩元的月租大部分还是现金转账。如果发生需要修理房子的事情，房东和房客要亲口争论一番。

“登记租赁经营者制度”原本是使这类市场走向规范化的尝试。通过引导租赁经营者主动申报名下的住房，将原本“黑箱化”的民间租赁住房市场纳入制度框架内，要求其遵守若干规则，以保护租户权益。该制度在设计时，在住宅价格上涨时期享受过度的税制优惠，结果成了失败的政策，但仅从初衷来看，可以说这是必要的政策。

如果说登记租赁经营者制度是试图将个别多套住房持有者纳入制度框架，那么2015年推出的“新居”项目则是为了增加企业型民间租赁住房供给，打造民间租赁住房“产业”的尝试。此后，该项目更名为“公共支援民间租赁住房”，并调整了相关条件，项目形态已持续10多年，但其是否在核心地段实现了充足供给仍在疑问。而且，相比租赁收益，其盈利模式更侧重于通过出售或分售实现收益。这意味着，从租赁经营本身来看，难以认为具有可持续性。

消费者要想拥有力量，就要有优质、多样的商品进行竞争。但韩国的住房租赁市场非常缺乏多样性和透明度。在价格、质量、事后管理等方面，服务质量本身就很低，相关信息也没有透明地公开。不断尝试提升公租房质量，满足各类需求，但福利层面的公租房要满足所有租房需求，其实几乎是不可能的。

在反对对多套住房持有者进行监管的论调中，常常会出现所谓的“作用论”，即“多套住宅持有者提供租赁住房，为全月租市场的稳定作出贡献”。这实际意味着，如果全月租市场不够稳定，房地产政策手段必然会受到制约。根据需求，提供多样化且充足的优质商品。只有在民间租赁住宅市场实现这一点，才能稳定房地产价格。