수도권 도로변 땅도 가치 천차만별 토지이용계획확인서 잘 살펴야 보전관리지역은 건물 높게 못 지어
고준석 제이에듀투자자문 대표
지난해 받은 성과급으로 땅에 투자해 10년 정도 묻어둘 생각이던 회사원 A 씨. 경기 여주시에 경매(여주지원 2022타경3900-2)로 나온 땅을 발견했다. 4차 최저입찰금액은 4834만8000원으로 1차 감정가 9867만 원 대비 51% 감소한 상황. 광주원주고속도로 동여주 나들목(IC)에서 2.2km 떨어진 곳에 있는 땅으로 지목은 전(1518㎡·약 459평)이었고, 보전관리지역 및 접도구역 등으로 지정된 상태였다. 등기부에는 1순위 근저당권, 2순위 지상권, 3순위 근저당권, 4순위 경매개시결정(임의경매) 순으로 기록돼 있었다. 고속도로 변에 자리 잡고 있고, 가격은 싼 편이라고 판단한 A 씨는 경매에 참여하기 전 땅의 미래가치와 권리분석이 궁금해졌다.
땅의 미래가치는 토지이용계획확인서를 통해 확인할 수 있다. 해당 매각 물건의 용도 지역은 보전관리지역이다. 이는 자연환경 및 산림보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보, 생태계 보전 등을 위하여 개발보다는 보전이 필요한 땅이다. 물론 보전관리지역에서도 건축물 허가를 받으면 건물은 지을 수 있다. 이때 건폐율은 20% 이하이며, 용적률은 50% 이상 80% 이하다. 이처럼 보전관리지역으로 지정된 땅은 개발보다 보전에 무게중심이 실려 있기 때문에 미래가치를 담보하기 어렵다. 또 땅의 지목은 전이지만 주변은 수목이 풍성한 임야로 둘러싸여 있는 것도 단점이다.
또 이 땅은 용도 구역상 접도구역으로 지정됐다. 접도구역은 도로 구조 파손 방지, 미관 훼손 또는 교통에 대한 위험을 방지하기 위해 지정하는 곳이다. 이렇게 접도구역으로 지정된 땅에서는 땅을 깎거나 포장하는 등 토지의 형질변경 행위, 건축물 등을 신축, 개축, 증축하는 행위가 원칙적으로 금지된다. 접도구역에서는 한마디로 아무것도 할 수 없다는 뜻이다.
부동산을 경매로 매수하는 가장 큰 장점은 시세보다 싸게 살 수 있다는 점이다. 하지만 아무리 땅을 싸게 매수해도 그 땅의 미래가치가 없다면 경매 투자에 실패한 것이다. 그래서 땅의 미래가치를 따지는 것은 권리분석보다 더 중요하다. 용도 지역 등이 안 좋다면 땅을 10년 동안 묻어 놓는다고 해도 수익이 담보되지는 않는다. 해당 물건은 여주시에 있는 땅이지만 용도 지역 및 용도 구역을 고려해 보면 미래가치는 많이 떨어진다. 따라서 권리분석에 이상이 없고, 3차까지 유찰돼 땅값이 싸다 하더라도 미래가치 없는 땅을 매수하는 것은 지양해야 한다.
고준석 제이에듀투자자문 대표