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계약갱신요구권, 전월세상한제 등을 규정한 개정 주택임대차보호법(임대차 2법)이 7월 31일 시행된 지 한 달 넘었지만 현장에서 혼선이 계속되고 있다. 세입자가 살고 있는 집을 실제 거주할 목적으로 사들이더라도 세입자의 계약갱신요구를 무조건 들어줘야 하는 지를 놓고 청와대 국민청원까지 등장한 게 대표적이다. 최근 새롭게 부각된 논란을 중심으로 질문과 답변 형식으로 정리했다.
―내년 4월 말 전세가 만료되는 집을 실거주 목적으로 살 계획이다. 4월 말에 세입자를 내보낼 수 있나.
“계약갱신은 전세기간 만료 6개월~1개월 전(올해 12월 10일부터는 6개월~2개월 전)에 세입자가 현재의 집주인에게 요구할 수 있다. 따라서 세입자는 10월 말부터 계약갱신이 가능하다. 그 전까지 잔금을 치르고 소유권 이전 등기까지 마친다면, 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. 집주인 실거주는 주택임대차보호법상 계약갱신 요구 거절 사유 중 하나다.
―올해 12월 전세 만료인 집을 실거주 매수자에게 팔려고 하는데, 세입자가 계약갱신 여부를 아직 밝히지 않았다.
“미리 세입자에게 처분 계획이라는 점을 알리고 계약갱신 요구 여부를 확인해야 한다. 이때 세입자가 계약갱신을 요구하면, 매수자도 현 집주인과 마찬가지로 남은 전세 기간에 2년을 더한 2022년 12월 말까지 거주를 보장해줘야 한다. 반면 세입자가 매도 사실을 알고도 집을 비워주기로 했다면 계약갱신을 포기한 것으로 볼 수 있다. 따라서 매수자는 기존 전세가 끝나는 12월 이후부터 거주할 수 있다. 다만 향후 분쟁에 대비하려면 세입자가 갱신을 요구하지 않고 퇴거해주기로 했다는 걸 문자메시지 등 기록으로 남겨두는 게 좋다.”
―세입자가 집을 비워준다고 해 매매 계약을 체결했는데, 갑자기 마음을 바꿔 2년 더 살겠다고 버틴다. 어떻게 해야 하나.
“국토교통부는 최근 내놓은 설명자료를 통해 ‘계약 만료일에 퇴거하기로 합의함에 따라 임대인이 제3자와 실거주를 위한 새로운 계약 관계를 맺은 경우 등 계약갱신이 부당하다고 볼 수 있는 경우 임대인에게 정당한 갱신거절 사유가 있는 것으로 판단할 수 있다’고 밝혔다. 즉, 세입자가 명확히 집을 비워주겠다고 의사표현을 해 매매계약이 성사됐는데 갑자기 말을 바꾼다면 이는 집주인이 갱신요구를 거절할 수 있는 사유가 된다.”
“계약갱신 요구권이 도입된 7월 31일 이전에 매매 계약을 체결했다면 세입자의 계약갱신을 보장해주지 않아도 된다. 법이 바뀔 줄 모르는 상태에서 맺은 계약인 만큼 보호해줘야 한다는 취지다. 세입자는 기존 전세 기간 2년 중 남은 기간만 살고 집을 비워줘야 한다.”
―매도를 고민하고 있는 집주인이다. 내가 실거주하겠다는 이유로 세입자의 갱신 요구를 거절하고 내보낸 뒤 매도해도 괜찮나.
“국토부는 집주인이 실제 거주 의사가 없는데도 주택 매도를 용이하게 할 목적으로 의도적으로 거짓말을 해 세입자를 내보낼 경우 임대차법상 세입자가 손해배상청구를 할 수 있다고 강조하고 있다. 일부 부동산 커뮤니티 등에서 ‘1, 2일만 전입했다 매도해도 된다’는 식으로 ‘팁’이 떠돌아다니고 있는데 이는 나중에 문제될 수 있다.”
김호경 기자 kimhk@donga.com
이새샘 기자 iamsam@donga.com