[맞춤 재테크]오피스텔 분양 받았는데… 세금 어떻게

주거용 임대땐 환급받은 부가세 추징당할수 있어

Q. 회사원 고모 씨는 최근 서울 영등포구에 있는 오피스텔 한 채를 분양받았다. 오피스텔 투자가 처음이라 어떻게 세금을 내야 하는지 궁금하다.

A. 소형주택에 대한 관심이 커지면서 오피스텔의 인기도 높아지고 있다. 그런데 오피스텔에 대한 세금은 생소해 잘 알지 못할 때가 많다. 오피스텔에 투자할 때도 세금은 취득, 보유, 양도 시로 나눌 수 있다.

우선 고 씨는 분양 계약을 할 때 사업자등록, 부가가치세 환급 등의 얘기를 들을 것이다. 고 씨가 내야 할 분양대금에는 건물분에 대한 부가세가 포함돼 있는데 오피스텔을 업무용으로 임대하는 경우에는 이 부가세를 환급받을 수 있다. 부가세를 환급받기 위해선 세무서에 미리 사업자등록을 해야 한다. 하지만 업무용이 아닌 주택으로 임대한다면 부가세 환급 대상이 아니므로 이미 환급받은 부가세를 추징당할 수 있다. 또 주택은 취득세 감면 대상이지만 오피스텔은 이에 해당하지 않아 취득가액의 4.6%를 취득세로 내야 한다.

오피스텔을 보유하고 있을 때는 보유세인 재산세나 종합부동산세, 임대소득에 대한 종합소득세가 발생할 수 있다. 오피스텔은 공부상 업무용 자산으로 분류돼 있어 일반 건축물로 재산세가 부과된다. 따라서 주택 보유에 따른 종합부동산세는 과세되지 않는다.

하지만 공부상 현황과 사실상 현황이 다를 때는 사실상 현황에 따라 세금이 부과되기 때문에 시군구의 조사로 실제 주택으로 사용했다는 사실이 확인되면 주택 종부세 과세 대상자의 경우 세금이 추징될 수 있다.

고 씨가 오피스텔을 임대한다면 임대소득이 발생하기 때문에 근로소득과 합산해 다음 해 5월 종합소득세 신고를 해야 한다. 다만, 이는 주택으로 사용할 때 해당하는 것으로, 고 씨가 이 오피스텔(고가주택 제외) 외에 다른 주택이 없는 1주택자라면 주택임대소득이 비과세돼 추가로 낼 소득세는 없다.

마지막으로 오피스텔을 팔 때 양도소득세는 공부상 용도에 관계없이 실제로 무엇으로 사용했는지에 따라 달라진다. 통상적으로 오피스텔은 시세차익보다 임대수익을 노리고 투자하기 때문에 양도 차익이 별로 크지 않아 양도세 부담이 없다고 생각할 수 있다.

하지만 정작 중요한 건 오피스텔을 주택으로 사용한 경우 오피스텔 외의 다른 주택을 팔 때 양도세에 영향을 미친다는 점이다.

예를 들어 고 씨가 이미 3년 이상 보유하고 거주한 주택이 한 채 있는 상태에서 오피스텔을 취득해 주택으로 임대했다고 하자. 나중에 고 씨가 기존 주택을 팔 때 1가구 1주택 비과세 요건을 충족해 양도세가 비과세되는 줄 알았다가 낭패를 볼 수 있다.

주택으로 사용한 오피스텔까지 주택 수에 포함돼 기존 주택을 팔 때 2주택자로 간주돼 비과세를 받을 수 없기 때문이다. 단, 이때도 오피스텔 취득일로부터 2년 이내에 기존 주택을 판다면 대체 취득에 따른 특례로 비과세를 받을 수 있다. 반면 업무용으로 사용했다면 주택 수에 포함되지 않으므로 기존 주택을 팔 때 비과세를 받을 수 있다.

이은하 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사