“미분양 해소위해 기한연장 절실” 업계 아우성‘건설사 위한 혈세동원’ 논란속 정부선 고심 중
[?] 요즘 뉴스를 보니 아파트 미분양 문제를 해결하기 위해 양도소득세 감면을 연장해줘야 하는지, 연장하지 말아야 하는지를 놓고 논란이 많습니다. 과연 이게 어떤 제도이기에 논란이 되는 건가요?
일단 미분양과 양도소득세의 개념부터 알아봐야겠군요. 미분양은 쉽게 말해서 아파트가 안 팔린다는 것을 뜻합니다. 건설사가 지어놓은 집을 사려는 수요가 없어서 생기는 현상이죠. 결국 미분양이 많다는 것은 물건의 재고가 많이 쌓였다는 것으로 이해하면 됩니다.
양도세는 무엇인가요? 만약 여러분이 아파트 한 채를 1억 원에 사서 몇 년 후에 1억5000만 원에 팔았다고 칩시다. 5000만 원의 시세차익을 거둔 셈이죠. 하지만 여러분은 5000만 원을 온전히 챙기지 못합니다. 국가는 이 차익을 ‘일을 하지 않고 얻은’ 불로소득으로 간주해 일정 수준의 세금을 물립니다. 양도세율이 오르면 그만큼 부동산 투자에서 얻을 수 있는 이익이 줄어들고 거래도 위축되겠죠.
이때 정부가 들고 나온 카드가 신규 분양주택이나 미분양 주택에 대한 양도세 감면이었습니다. 양도세를 물리지 않거나 깎아주면 사람들이 새로 지은 집이나 지금까지 안 팔리던 집을 이전보단 더 많이 살 것이란 예상 때문이었죠. 시세차익을 그대로 챙길 수 있으니 아무래도 사람들이 투자를 예전보다 더 할 것으로 추정했습니다. 다만 세금을 깎아주는 기간은 딱 1년, 올해 2월 11일까지였습니다.
1년간 세금 감면혜택을 부여하니 그 효과는 비록 크진 않지만 어느 정도 나타났습니다. 작년 4월 기준으로 안 팔리고 재고로 남아있는 지방 미분양 주택 수는 13만5000채였지만 지난해 말에는 9만7000채 수준으로 줄었어요.
논란은 이 세금 감면시한이 끝나가면서 시작됐습니다. 건설사들은 “아직 경영위기에서 벗어나기엔 부동산 경기가 채 회복되지 않았다”며 기한을 연장해 달라고 정부에 요청했죠. 또 이대로 세제 혜택이 끝나면 아파트가 팔리지 않아 몇몇 업체는 부도가 날 수 있다며 아우성을 쳤습니다. 이에 대해 정부는 원래 “감면 기한을 더 연장해 주진 못한다”고 했었죠. 하지만 건설업계의 요구가 빗발치자 “검토해보겠다”는 얘기도 했다가, 다시 원래대로 “세금 감면을 더는 안 하겠다”고 했다가, “감면 폭을 좀 줄여서 다시 해볼까”라고도 하면서 아직은 상황을 저울질하는 모습이지요.
이 문제의 쟁점은 바로 여기에 있습니다. 과거 아파트 가격이 끝없이 오르고 수요가 넘칠 때 건설사들은 수익을 올리려고 마구잡이로 집을 지었고 그 결과로 지금의 미분양 사태가 생겼습니다. 미래 예측을 못한 건설사들의 잘못을 왜 정부가 나서서 세금을 감면해 주면서까지 해결해야 하냐는 것입니다. 바로 모럴해저드(도덕적 해이) 문제죠.
무엇이 옳은 정책일까요. 비록 건설사들 사정이 어렵긴 하지만 정부는 당초 했던 약속을 지켜야 할까요, 아니면 상황에 따라 정책을 바꿀 수도 있는 걸까요. 이처럼 정부의 경제정책은 그 취지와 효과, 원칙과 현실 사이에서 항상 줄타기를 한답니다.
유재동 기자 jarrett@donga.com