최근 행정자치부의 재산세 인상안 발표를 접하는 아파트 소유자들은 혼란스럽기만 하다.
아파트 재산세를 계산하는 공식이 워낙 복잡하고 인상안이 2개인데다 국세청의 기준시가 마저 바뀌었기 때문이다.
지금까지 발표된 안을 놓고 재산세가 얼마나 늘어나는지를 알아본다.
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▽재산세 과세표준(과표) 계산법〓재산세 과세표준인 건물 시가표준액은 신축건물 기준가액에 구조지수, 용도지수, 위치지수, 경과연수별 잔가율(殘價率), 면적, 면적에 대한 가산율, 특정건물 가산율 등을 곱해 계산한다.
신축건물 기준가액은 행정자치부가 매년 정해 시도지사에게 권고한다. 기준가액은 2000년 이후 3년 동안 ㎡당 16만5000원을 유지하고 있다.
구조지수와 용도지수는 건물의 구조와 용도에 따라 달라지지만 아파트는 통상 1이라고 봐도 무방하다.
위치지수는 부속토지의 공시지가에 따라 0.8∼1.3 범위에서 결정된다. 서울 강남구 아파트단지는 대개 1.1 안팎이다.
경과연수별 잔가율은 신축건물이 1이며, 매년 0.013씩 빼면 된다. 면적은 건축대장을 기준으로 하며 단위는 ㎡다. 면적에 대한 가산율은 전용면적이 100㎡ 이상일 때 적용되고 범위는 1.05∼1.6이다.
특정건물 가산율은 국세청 기준시가가 3억원을 넘는 공동주택에만 붙는다. 기준시가가 △3억원 초과∼4억원 이하(A그룹)이면 1.02 △4억원 초과∼5억원 이하(B그룹)이면 1.05 △5억원 초과(C그룹)이면 1.1이다.
▽행자부의 기본 방침〓행자부가 12일 공식 발표한 ‘주택시장 안정대책’에 따르면 우선 부동산투기과열지역의 특정건물 가산율이 크게 오른다.
1안은 2003년에 △A그룹 1.09 △B그룹 1.15 △C그룹 1.25로, 2006년에 △A그룹 1.12 △B그룹 1.25 △C그룹 1.4로 올린다는 내용.
2안은 2003년에 △A그룹 1.11 △B그룹 1.18 △C그룹 1.3으로, 2006년에 △A그룹 1.17 △B그룹 1.35 △C그룹 1.5로 인상한다는 것.
신축건물 기준가액은 1안이 ㎡당 17만∼17만8500원, 2안이 17만5000∼18만3750원으로 조정한다는 내용. 특정건물 가산율 인상은 투기과열지역의 고가(高價)아파트 소유자들에게만 영향을 주는 반면 신축건물 기준가액 인상은 전국적으로 영향을 준다.
행자부의 발표 내용만으로 실제 재산세가 얼마나 오를지 가늠하기는 어렵다. 재산세율은 과표에 따라 0.3∼7%로 다양하다. 과표가 크게 오르면 세율 자체가 높아지기 때문에 과표의 상승률보다는 재산세액의 상승률이 더 가파르다.
▽재산세 계산 사례〓서울 강남 지역에 있는, 지은 지 5년 된 34평짜리 A아파트를 예로 들어보자.
건물 시가표준액 공식에 따라 계산하면 이 아파트의 과표는 2042만3400원, 재산세는 10만230원이다. 또 시가표준액이 바뀌면 함께 바뀌는 도시계획세 공동시설세 교육세를 포함한 재산제세(諸稅)는 17만8640원가량이다.
행자부의 1안을 적용해 내년에는 기준가액이 17만원으로 오르고 특정건물 가산율이 1.09로 높아진다고 보자. 그러면 순수 재산세는 13만590원으로 교육세 등을 포함한 재산제세는 22만1660원으로 늘어난다.
2안을 적용해 기준가액이 17만5000원으로 특정건물 가산율이 1.11로 높아진다면 재산세는 16만3170원이 된다. 또 재산제세는 26만4230원이다.
이 같은 계산사례는 국세청의 기준시가가 올랐다는 점을 고려하지 않은 것이다.
▽기준시가 인상까지 감안하면〓국세청은 13일자로 수도권 441개 아파트단지 30만9461가구의 기준시가를 크게 올렸다.
기준시가는 양도소득세 상속세 증여세뿐만 아니라 재산세에도 영향을 준다. 기준시가가 오르면 특정건물 가산율의 적용을 받는 곳이 늘어나기 때문이다.
A아파트의 경우 기준시가가 3억6000만원에서 4억1000만원으로 높아졌다면 A그룹이 아닌 B그룹의 가산율을 적용받는다.
즉 1안에서는 1.09가 아닌 1.15를, 2안에서는 1.11이 아닌 1.18을 곱해야 한다.
1안에 따른 A아파트의 재산세는 16만7720원, 재산제세는 27만180원이 된다. 또 2안에 따른 재산세는 20만7770원, 재산제세는 32만2510원이라는 계산이 나온다.즉 A아파트의 재산세는 올해 10만230원에서 내년에 최고 20만7770원까지 2배가량으로 뛸 가능성이 있는 셈이다.
천광암기자 iam@donga.com
▼기준시가 조정 영향▼
유산으로 물려받았거나 친지나 배우자 등이 소유권을 넘겨준 아파트가 있다면 이번 기준시가 조정으로 세금 부담이 늘어난다.
증여세나 상속세는 취득 시점에 따라 세금 적용이 달라지므로 이번 조치로 세 부담이 얼마나 늘어나는지를 일반화하기는 쉽지 않다.
세법상 증여세는 물려받는 사람의 이름으로 소유권 등기를 하는 날이, 상속세는 아파트를 물려주는 사람의 사망일이 각각 기준시점이 돼 기준시가를 적용한다.
하지만 국세청이 제시한 사례를 보면 이번 기준시가 인상으로 증여세와 상속세가 얼마나 늘어나는지를 가늠해 볼 수 있다.
서울 서초구 C아파트 68평형을 아들에게 기준시가 인상 뒤 물려줬다면 약 9500만원의 세 부담이 늘어난다.
이 아파트의 기준시가 인상전 증여(상속)재산가액은 7억7950만원. 여기서 직계 존속(尊屬)과 직계 비속(卑屬)에 적용되는 공제액(3000만원)을 빼면 과세표준은 7억4500만원이다.
과세표준에 세율(30%)을 곱하고 누진공제 6000만원을 다시 빼면 남는 1억6485만원이 증여세 또는 상속세로 내야할 돈이다.
반면 인상 뒤 기준시가를 적용하면 증여(상속)재산가액은 무려 3억원이 오른 10억7950만원이다. 여기에 직계존비속에 대한 공제액(3000만원)을 빼도 과세표준은 10억4950만원으로 40% 이상 늘어난다.
과세표준이 10억원을 넘으므로 세율도 30%에서 40%로 10%포인트 높아진다. 이같은 세율을 곱한 뒤 누진공제 6000만원을 다시 빼면 내야할 세금이 나온다. 계산해 보면 처음의 세금(1억6485만원)보다 9495만원(58%)이 늘어난 2억5980만원이 증여세 또는 상속세이다.
직계 존속과 직계 비속:직계는 증조부모와 조부모, 부모, 자식, 손자, 증손자와 같이 나를 중심으로 곧바로 이어지는 가족. 이들 가운데 부모, 조부모, 증조부모 등은 직계 존속이고 자식과 손자, 증손자 등은 직계 비속이다.
상속세 증여세의 각종 공제액 및 세율각종공제내용세율체계상속세증여세과세표준액세율 (누진공제)·기초공제:2억원·배우자상속공제:5억∼30억원·자녀공제:1인당 3000만원·연로자공제:1인당 3000만원·일괄공제:5억원·미성년자 장애자 가업상속 영농상속공제·배우자공제:5억원·직계존비속공제:3000만원 (미성년자 1500만원)·기타 친족공제:500만원·1억원 이하·1억원 초과∼5억원 이하·5억원 초과∼10억원 이하·10억원초과∼30억원 이하·30억원 초과10%20%(1000만원)30%(6000만원)40%(1억6000만원)50%(4억6000만원)
(자료:국세청)
황재성기자 jsonhng@donga.com
▼인터넷사이트 이용할만▼
‘골치아픈 부동산 세금 계산, 인터넷으로 간단히 해결하세요.’
정부의 기준시가 인상에 따라 양도세 및 증여세 상속세 등 세금 부담이 높아졌다. 하지만 일반인이 부동산을 사고 팔면서 내야 할 세금을 일일이 계산하기란 거의 불가능에 가깝다. 비(非)과세나 감면 규정이 까다로운데다 세목별로 세액을 계산하는 것도 복잡하기 때문. 이런 문제로 고민하는 사람이라면 부동산 세금 관련 인터넷 사이트를 이용해보자. 새로 인상된 기준시가에 맞춰 세금 계산은 물론 절세(節稅) 방법까지 쉽게 이해할 수 있다.
삼일회계법인의 자회사 삼일인포마인이 운영하는 삼일아이닷컴(www.samili.com)은 부동산 과 관련한 세무, 회계, 법률 등 각종 정보 제공과 함께 세금 계산 서비스를 해준다. 회원으로 가입한 후 아파트와 토지 등 계산하고자 하는 부동산의 기본 정보를 입력하면 양도소득세 취득세 등 각종 세액을 계산해 주고 집값 상승에 따른 예상수익률까지 따져 볼 수 있다.
금융포털사이트인 웰시아닷컴(www.wealthia.com)은 세금 계산과 함께 절세 사례도 함께 제공한다. 홈페이지 우측의 ‘웰시아라이프’에 있는 ‘세금계산/절세사례’ 코너에 들어가면 취득일과 양도일만으로도 국세청이 기준시가를 고시한 아파트에 대한 양도소득세 등을 자동 계산할 수 있다. 기준시가 계산과 실제 거래가 계산을 동시에 지원하므로 납세자는 어느 쪽이 유리한지 쉽게 파악할 수 있다.
세금 관련 문의를 전문가가 직접 답변해주는 사이트도 있다. 택스넷(www.taxnet.co.kr)에서는 세무사 공인회계사 등 전문가들이 양도소득세 증여세 취득세 등록세를 세목별로 나누어 인터넷으로 답변해준다. 회원으로 가입한 후 기존의 ‘질문-답변’만 읽어봐도 도움이 된다.
머니오케이(www.moneyok.co.kr)에서는 세금 계산과 함께 분양아파트 투자수익, 분양면적 계산 등 재태크를 하려는 투자자들을 위해 프로그램을 따로 마련해 놓았다.
이밖에도 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)의 ‘궁금하십니까’ 코너에 들어가면 국세청이 최초 고시한 기준시가부터 13일 고시한 기준시가까지 조회할 수 있다.
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김창원기자 changkim@donga.com