국세청이 13일부터 서울 등 수도권 아파트 단지 441곳의 기준시가를 평균 17.1% 인상함에 따라 해당 아파트 보유자들의 양도소득세 부담도 늘어난다.
기준시가가 5000만원 이하 오른 아파트 보유자는 양도세를 수백만원 더 부담해야 하지만 강남 지역 대형고급아파트의 경우 1억원이 넘는 양도세를 더 내야 해 부담이 만만치 않다.
이 때문에 해당 지역 주민들은 늘어난 세금부담에 한숨을 내쉬고 있으며 어떻게 하면 부담을 줄일 수 있을지 고심하고 있다.
이번 기준시가 인상으로 양도세가 얼마나 오르게 되는 것인지 몇 가지 예를 통해 통해 살펴보자.
▽기준시가 3억6000만원 오른 경우〓서울 서초구 ○○동에 위치한 64평형 아파트를 1999년 9월1일에 샀다가 2002년 9월20일에 파는 K씨의 사례.
매입 당시 이 아파트의 기준시가는 1999년 7월1일에 고시된 4억4450만원. 만일 A씨가 이번 기준시가 조정 이전에 아파트를 팔았다면 K씨는 올해 4월4일에 발표된 기준시가 7억6500만원을 양도가액(價額)으로 적용받을 수 있었다. 양도가액은 대형주택을 제외하고는 실거래가에 관계 없이 기준시가를 적용받기 때문.
양도가액에서 △취득가액 4억4450만원 △필요경비(취득가액의 3%) 1333만5000원 △양도소득공제 2500만원을 빼고 세율 36%를 곱한 뒤 1170만원을 누진공제한 9797만9400원의 양도세를 내면 됐던 것.
하지만 13일부터 기준시가가 11억2500만원으로 3억6000만원 올랐기 때문에 K씨는 두 배가 넘는 2억2757만9400원의 양도세를 내야 한다. 무려 1억2960만원의 세금을 추가부담하게 된 것.
K씨의 아파트는 전용면적이 50평이 넘는 고급주택이기 때문에 3년 이상 보유한 1가구1주택이라 하더라도 양도세를 내야 한다.
▽기준시가 2억원 오른 경우〓서울 강남구 ○○동 소재 56평 아파트를 2000년 9월1일에 매입해 2002년 9월20일에 매도하는 L씨의 사례.
L씨는 13일 이전에 이 아파트를 팔았더라면 과세표준 6690만원에 세율 27%를 곱한 1356만3000원의 양도소득세를 내면 됐지만 이번에 기준시가가 2억원이나 오르는 바람에 과세표준도 2억6690만원으로 훌쩍 늘어나고 최고세율인 36%가 적용돼 7082만1000원의 세금을 더 부담한다. 결국 모두 8438만4000원을 양도세를 내야 하는 것.
L씨의 아파트는 전용면적이 45평에 미달하기 때문에 내년 9월 이후에 아파트를 팔면 양도세 비과세 대상이 된다.
▽기준시가 1억5000만원 오른 경우〓서울 강남구 ○○동에 위치한 46평형 아파트를 2000년 9월1일 사들여 올해 9월20일에 파는 P씨의 사례.
매입당시 기준시가는 2000년 7월1일 고시된 4억2400만원. 올해 4월 고시 때는 5억2000만원으로 올랐다가 이번에는 6억7000만원으로 1억5000만원이 또 올랐다.
종전 고시를 적용해 양도세를 계산하면 양도소득은 8328만원으로 세금은 1738만800원.
그러나 조정된 기준시가를 적용하면 양도소득이 2억3328만원으로 늘어나고 세금도 7138만800원으로 불어난다.
결국 K씨는 기준시가 조정 이전보다 410.7% 늘어난 5400만원의 양도세를 더 내야 한다.
▽기준시가 8000만원 오른 경우〓서울 서초구 ○○동 소재 34평형 아파트를 2000년9월1일에 매입해 올해 9월20일에 매도하는 C씨의 사례.
매입당시 기준시가는 2000년 7월1일 고시된 기준시가는 2억4800만원. 올해 4월 고시 때는 3억2800만원으로 올랐다가 이번에 다시 4억800만원으로 8000만원이 상승했다.
C씨가 이번 고시 이전에 집을 팔았더라면 27%의 세율이 적용돼 1441만6200원의 양도세를 내면 됐다. 그러나 이번에 기준시가가 오르는 바람에 적용세율도 36%로 바뀌어 2790만5400원의 세금을 더 내야 한다. 결과적으로 4232만1600원의 양도세를 부담하는 것.
그러나 C씨가 1가구1주택 보유자라면 '3년 이상 보유' 조건으로 양도세를 면제받을 수 있다.
▽기준시가 3000만원 오른 경우〓인천 연수구 ○○동에 위치한 34평형 아파트를 2000년 9월1일에 사들여 올해 9월20일에 파는 J씨의 사례.
매입 당시 이 아파트의 기준시가는 2000년 7월1일에 고시된 6700만원. 만일 J씨가 이번 기준시가 조정 전에 아파트를 팔았다면 1억2800만원의 기준시가가 적용돼 1075만2300원의 양도세를 낼 수 있었다.
하지만 기준시가가 바뀌면서 최고세율인 36%가 적용돼 결과적으로 868만4100원이 늘어난 1943만6400원의 세금을 더 낸다.
J씨도 1가구1주택과 3년 이상 보유의 조건이 충족되면 양도세를 내지 않아도 된다.
▽양도일 기준은 잔금 치른 날〓세법상 인정되는 양도일은 계약일이나 중도금을 내는 날이 아니라 잔금을 치른 날이다. 잔금을 받기 전에 등기하면 등기접수일이 양도일로 간주된다.
따라서 기준시가 고시가 시행되는 날인 13일 전에 잔금정리가 됐거나 등기가 이뤄진 경우는 새 고시를 적용받지 않는다. 하지만 아직까지 잔금정리가 이뤄지지 않았으면 이번 고시가 적용돼 세금 부담이 늘어난다.
박정훈기자 sunshade@donga.com