이르면 9월부터 지역주택설립 조건이 대폭 까다로워진다.
정부가 26일자로 입법 예고한 ‘주택건설촉진법 시행령 및 시행규칙’은 가입조합원 자격을 대폭 강화했고 사업승인권자인 시군구청장의 사업적합성 심사를 받도록 했다.
설립이 어려워지는 만큼 앞으로 설립될 지역조합의 안정성은 그만큼 높아진다.
게다가 앞으로는 조합비 운영내용을 조합원에게 일일이 보고해야 하고 시공보증에도 가입해야 하므로 사업 안정성은 일반분양아파트와 맞먹을 정도가 된다.
따라서 조합주택에 대한 수요는 늘어날 것으로 보이지만 사업추진에 어려움을 느낀 사업자들이 위축됨에 따라 공급은 단기적으로는 줄어들 것으로 예상된다.
▽조합 설립조건이 까다로워진다〓조합원 모집이 크게 어려워진다.
현재는 사업대상지(특별시, 광역시, 기타 시군)와 인접 시군에 거주하는 무주택가구주나 전용면적 60㎡(18.2평) 이하 주택 소유자면 누구나 조합원이 될 수 있다. 하지만 앞으로는 해당 사업지나 인근 시군에 6개월 이상 거주해야만 조합원이 될 수 있다.
게다가 장기적으로는 조합원 자격을 해당지역에 거주하는 사람으로 제한하는 방안도 검토 중이다.
이렇게 되면 파주시 조합주택은 파주시에 거주하는 사람만, 용인시에서는 용인시에 거주하는 사람만 조합원이 될 수 있기 때문에 경기도 지역의 주택조합이 크게 위축될 수 있다. 이들 지역의 주택조합은 대부분 서울에 거주하는 실수요자를 겨냥하기 때문이다.
해당지역 시군구청장이 조합설립 인가를 내줄 때는 반드시 사업지의 적합성 여부를 심사하도록 했다. 현재는 도시계획 확인 등 기본적인 사항만 갖추면 조합 설립인가를 내준다. 앞으로는 사업예정지에 대한 사용승낙서를 확인하고 건축사업이 가능한지 여부 등을 꼼꼼히 조사해 문제 발생이 우려되면 설립인가를 반려할 수 있다.
현재는 1개 사업지에 2, 3개 조합이 어울려 사업을 추진하면 초기부담을 줄일 수 있다는 이유로 연합조합을 세우는 경우가 있다. 하지만 앞으로는 연합조합 설립도 금지된다.
▽조합 사업의 안정성은 높아진다〓조합 설립조건이 까다로워지는 만큼 일단 설립된 조합의 사업 안정성은 커진다.
사업적합성을 사전에 심사받기 때문에 수백만∼수천만원의 가입비를 내고 조합에 가입한 뒤 사업이 무산되거나 지연되는 사례는 크게 줄어들 전망이다. 2, 3개 조합이 합쳐지면서 빚어지는 사업비 정산 논란 등의 잡음도 예방할 수 있다.
또 앞으로는 조합주택도 일반분양아파트처럼 대한주택보증의 시공보증에 의무적으로 가입해야만 사업승인을 받을 수 있다. 따라서 시공사 부도 등으로 사업이 무산되는 일은 사라진다.
조합이 사업비 운영내용을 조합원에게 의무적으로 통보하거나 공개해야 하기 때문에 조합비리도 크게 줄어들 것으로 보인다.
음성적으로 이루어져 온 시공사의 조합업무 대행도 합법화된다. 대형업체가 주도적으로 나서서 조합업무를 처리함으로써 안정성과 투명성을 높일 수 있다는 의미다. 만약 시공사의 잘못으로 조합원이 손해를 입으면 손해배상도 받을 수 있다.
▽조합주택 분양은 줄어들 듯〓조합원 가입자격 강화나 사전사업성 심사 등의 절차를 밟는 데 부담을 느낀 업체들이 사업 착수를 미루거나 포기할 가능성이 커졌다. 그만큼 주택조합을 통해 분양되는 아파트는 줄어들 것으로 보인다.
수도권에서 조합주택 공급에 주력해온 A사 관계자는 “이번 조치로 사업계획 물량의 대폭 축소가 불가피해졌다”며 “한해 수도권 주택공급 물량의 5∼10%에 달하는 주택조합 물량 가운데 상당수가 줄어드는 만큼 주택수급 불균형은 심화될 것”이라고 예상했다.
그는 또 “일반 분양아파트에 비해 15∼20% 싼 조합주택 공급이 줄어들면 서민들의 주택마련 부담은 그만큼 늘어나게 될 것”이라고 주장했다.
건교부에 따르면 조합주택은 1999년 1만8115가구, 2000년 1만7106가구, 2001년 1만7719가구가 각각 승인됐다.
또 올 하반기 수도권에서 분양 예정물량만 약 1만2000가구로 추정된다. 이 물량의 대부분이 서울과 경기도 등 수도권에서 추진된다.
황재성기자 jsonhng@donga.com 송진흡기자 jinhup@donga.com
조합주택 설립 법규 이렇게 바뀐다구 분현행개정안사업지에 대한 시군구청장 감독권없음 사업지의 적합성 여부 검토 뒤 반려 가능조합주택 보증제도없음 대한주택보증의 시공 보증 가입 의무화연합주택조합 구성가능 불가-1사업지 1조합만 가능조합원 거주기간 제한없음 해당 사업지역 6개월 이상 거주조합업무 위탁불가 가능-시공사가 사업승인 및 분양 대행조합비 사용 공개없음 의무화-사업 전 과정에서 조합원에게 통지자료:건설교통부