○“只要下调地皮价格，就可以按照政府的指示降低出售价格。”
房地产承建商代表杨某从2005年11月开始在京畿道坡州市购买建筑公寓用地皮。计划购买2万多坪，建设800多套公寓，但是1年多后放弃了此计划。
由于暴涨的房价，他只能放弃。起初每坪价格达到80万韩元左右，但是现在涨到250万韩元，很多土地所有主不愿意出售土地。再加上从今年9月份开始引进出售价格上限制度，根本就不可能盈利。
杨某抗议说：“如果下调地价，就可以按照政府的指示降低出售价格。但是政府不考虑土地市场行情，仅限制出售价格，这让我们怎样做生意？”
由于政府接连出台房地产对策，房价已经呈现出稳定趋势，但另一方面首都圈的地皮价格却依然持续猛涨。为此，建筑公司表示，如果不下调地价，我们无法继续进行住宅事业。并要求政府准备有关对策。
实际上，本报在5日获得的3家承建商事业计划书显示，有些地价负担甚至达到整个事业费用的70%。
○出售价是双刃剑
A公司的事业计划书显示，计划在首尔瑞草区蚕院洞建设的一家公寓园区（有56套59坪型住房）的总事业本金达到990亿韩元。
其中，仅地价就达到524亿韩元（平均每坪价格为3500万韩元），筹集资金的利息达到110亿韩元（算定到出售结束为止），其土地费用所占的比重相当于本金的64%。而另一面，由于高出售价格而备受关注的建筑费用比重却仅达到27%。
A公司计划的收益率为8%，然后将出售价格测定为每坪3500万韩元。这比上月以历届最高价格出售的GS建设公司瑞草Art Sei（每坪价格为3395万韩元）还要高。
如果收益率降低5%，将每坪施工费用从500万韩元下调到350万韩元，但出售价格下调幅度却仅达到每坪490万韩元，依然高出3000万韩元。如果房价依然不变，那事实上就不可能只是把出售价格大幅下降。
B公司计划在首尔广津区广壮洞建设的公寓情况也是相同。由于每坪土地购买价格达到1600万韩元，因此地皮价格在整个事业费用中所占的比重高于70%。如果B公司要想在事业上获得5%的利益，那出售价格就应该超过2000万韩元。
C公司原定在坡州市金村洞建设公寓，但由于地皮价格而最终放弃了此项事业。那是因为据推测，每坪宅地费达到220万韩元，虽然比首尔较低，但是很难收到每坪600万韩元以上的出售价格，因此也很能获得2%的利益。
C公司介绍说，该事业的建筑费用比重达到68%，相对较高，但只是建筑规模（780套）较大，不会对事业带来影响。
○首都圈地皮价格稳定不动 出现公寓供给萎缩现象是不可避免的
首尔和京畿道地区的地皮价格之所以较高，是因为有用的土地尤其缺乏。再加上，很多土地所有人是从以前开始就拥有该土地，因此即使住宅景气下降，也不愿意以低价出售地皮。
随着从今年开始非事业中地皮的资产增值税提高到60%，土地所有人将税收负担转嫁到购买者或干脆坚持不出售地皮的事例也很多。
另外，将于上半年进行“盆汤级新城市”发表之前，对开发的期待也很大，再加上在选举季节，各种开发承诺也当然随之而来。因此这些都成为了地皮价格不下降的重要原因。
承建商Solexplanning公司总经理张勇成（音）说：“土地所有人也不需用钱，再加上如果现在出售，只会缴纳税金，因此谁会以低价出售地皮?”
Haemil咨询公司总经理黄勇川（音）指出：“在地皮价格稳定不动的情况下，还要实施出售价格上限制度，因此民间企业事实上都已经放弃了计划。最终引起公寓供给萎缩现象是不可避免的。”
对此，建设交通部住宅政策组组长朴善皓表示：“我们正在准备降低地皮价格的多种政策手段，例如若民间企业购买50%以上地皮，那么公共部门将接受剩余的地皮后进行工作的方案等。”
高其呈 金相雲 koh@donga.com sukim@donga.com
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