부동산대책 두달에 1건꼴 약발은 없었다

아직까지 이곳은 반응이 별로네요. 미분양 아파트에야 관심들이 좀 가는 것 같지만. 5일 서울 양천구 목동의 한 부동산중개업소에서 910 취득양도세 감면방안에 따른 시장 반응을 물었더니 이런 대답이 돌아왔다. 장사도 안 되는데, 그냥 나가 달라는 업소도 수두룩했다.

이명박 정부의 910 방안이 우여곡절 끝에 국회를 통과해 9월 24일부터 소급 적용됐다. 일부 미분양 시장에는 매수세가 몰리는 움직임이 엿보이지만 전반적으로는 과연 시장이 크게 달라질 수 있겠냐는 싸늘한 분위기를 보였다.

시장 반응이 냉랭한 것은 이번만이 아니다. 910 방안에 앞서 나온 부동산 정책과 각종 세법 개정안만 모두 22건에 이른다. 하지만 이 같은 대책들은 대체로 시장에서 효과를 내지 못한 것으로 나타났다.

대부분 정책, 잔파도만 일으켜

본보는 부동산정보업체 부동산114 및 조주현 건국대 부동산학과 교수에게 자문해 22건의 정책 목표를 크게 규제완화, 수요진작 등을 통한 거래 활성화 전세시장 안정 공급확대규제강화 등을 통한 가격안정 3가지로 나눠 시장 반응을 따져봤다. 거래 활성화를 목표로 한 정책은 정책이 나온 달 전후 2개월의 아파트 거래량을 비교했다. 전세시장 안정정책은 대책이 나온 달 전후 2개월의 아파트 전세금 상승률을, 집값 안정 대책은 전후 2개월의 아파트 가격 상승률을 견주었다.

22건의 정책 중 미약하게라도 거래량을 살리거나 전세 상승률 또는 가격 상승률을 누그러뜨려 원하는 목표를 이끌어낸 정책은 8건에 불과했다. 2008년 923 종합부동산세 개편안으로 종부세 과세기준을 9억 원으로 높였지만 10, 11월 2개월간의 총거래량은 11만638건으로 대책 발표 전 2개월(13만7597건)보다 오히려 줄었다. 올해도 510대책으로 서울 강남 3구 투기지역까지 해제했지만 거래량은 3, 4월 12만2606건에서 6, 7월 10만5998건으로 감소했다.

5년간 거래 활성화를 위해서만 15건의 정책을 쏟아냈지만 시장에서 미동이라도 일으킨 정책은 신축주택을 사면 5년간 양도소득세를 전액 면제(비과밀억제권역)받게 한 2009년 212대책, 다주택 보유자 양도세 중과제도를 폐지한 2009년 3월 세법개정안 등 4건에 불과했다. 더구나 4건 중 3건이 2, 3월에 나와 봄 이사철을 맞이해 거래가 다시 활기를 띠는 양상과 결합하면서 계절 효과 덕을 본 것으로 분석됐다.

반면 매매시장을 가라앉히는 정책은 즉각 통했다. 2012년까지 보금자리주택 공급물량을 32만 채로 확대하겠다는 내용을 담은 2009년 8월 보금자리정책은 바로 아파트 가격 상승률을 가라앉혔다. 2009년 9월과 10월 연달아 나온 총부채상환비울(DTI) 규제 확대방침에 11월 아파트 매매가격 상승률은 바로 0.06%를 기록했다.

결과적으로 부동산시장에 온기를 불어넣는 정책들은 통하지 않았던 반면에 시장의 온도를 떨어뜨리려는 정책은 곧바로 효과가 나타난 셈이다.

잦은 정책이 내성 키워

부동산 활성화 정책에도 시장이 묵묵부답인 이유는 일단 글로벌 경기침체의 영향이 컸다고 전문가들은 지적한다. 박덕배 현대경제연구원 연구위원은 부동산 시장은 상황이 좋을 때는 탄력적이다가도 시장이 좋지 않을 때는 비탄력적이라며 경제가 활력을 얻지 못하는 상황에서 수요진작과 규제완화를 통해 시장을 활성화하는 데는 한계가 있었다고 밝혔다.

짧게는 한 달 간격으로 나온 정책이 오히려 시장을 얼어붙게 했다는 지적도 나온다. 여러 규제를 한꺼번에 풀지 않아 다음엔 뭐가 있을까 하는 기대심리로 관망세만 키웠다는 뜻이다.

김현아 건설산업연구원 연구위원은 대책이 계속 쏟아지다 보니 새로운 대책이 나와도 3개월 뒤에는 또 다른 대책이 나올 것이라는 식의 생각을 하게 만들어 시장의 내성()을 키운 게 가장 큰 실패 요인이라고 지적했다.

장윤정 yunjung@donga.com