부동산 매매 차익 노리다 ‘상투’ 잡을라

주택경기 활성화, 물량 감소로 하반기 상승세 예상… 시세분석 후 꼼꼼한 투자 전략 세워야

올상반기 서울 및 수도권 아파트 시장은 근래 보기 드문 호전 양상을 보였다. 정부의 지속적인 건설경기 부양책과 경기 회복에 대한 기대감 회복, 초유의 저금리상태가 장기화하면서 실물 선호도가 높아졌기 때문이라는 분석이다. 이런 상황에 부동산에 대한 투자 심리가 다시 살아나 올 상반기 아파트값은 IMF 이후 같은 기간 최고의 가격 상승률을 기록했다.

올 1월5일 대비 6월29일 현재 서울지역 매매값 상승률은 7.74%. 지난해 1년간 서울지역 아파트값이 4.7%에 그친 것과 비교하면, 올 상반기 서울 아파트 시장은 호황을 누린 셈이다. 상반기 아파트 시장의 주요 특징은 재건축 대상 아파트와 소형 아파트값 강세다. 재건축 대상 아파트는 코스닥 시장에 비유할 정도로 투자 대상으로 각광 받았다. 물론 서울시의 용적률 강화 방침에 따라 수익성이 떨어진 단지들이 많았는데도 서울지역 재건축 대상 아파트값 상승률은 무려 21%에 달했다. 재건축 아파트를 제외하면 서울시의 나머지 아파트 가격 상승률은 4.6%에 지나지 않는다. 이런 현상은 재건축 아파트가 없는 신도시를 제외하고 서울·경기·인천 등 수도권 전체에서 나타났다.

재건축, 소형 아파트 상반기 호황

두 번째로 각광 받은 것이 소형 아파트다. 소형 아파트는 특히 임대 수입에 관심을 가진 임대주택 사업자뿐 아니라 개인에게도 상당히 매력적인 상품이었다. 이에 따라 20평 이하 소형 아파트값은 서울지역의 경우 10.19%, 신도시 7.36%, 수도권 7.66%나 상승했고, 20~30평형대 아파트도 서울 5.84%, 신도시 4.99%, 수도권 4.73% 상승률을 기록했다. 반면 중대형 아파트 상승률은 물가상승률 수준에도 미치지 못해 수도권 전역이 1% 미만이 오르는 데 그쳤다.

월세 시장 급부상으로 수급 불균형이 더욱 심한 전세 시장은 상반기 동안 서울 11.19%, 신도시 12.22%, 수도권 10.25%의 상승률을 기록, 지난해 같은 기간 상승률보다 1%포인트 더 오른 것으로 조사되었다. 지난 6개월간 전셋값 상승률이 지난 한해 동안 오른 전셋값의 75% 수준에 달한 셈이다.

규모별 전셋값 동향을 살펴보면 25~30평형대 전셋값 상승률이 가장 높은 것으로 나타났다. 그 다음은 21~25평형, 30~35평형 순이었다. 55평 이상 대형 아파트는 평균 전셋값 상승률의 절반을 밑도는 5% 전후의 상승률을 기록하는 데 그쳤다. 하지만 중대형 전세 수요층이 두터운 강남·서초 지역에서는 중대형 전셋값도 지난해보다 큰 폭의 오름세를 보였다. 이에 따라 매매값 대비 전셋값 비중은 서울 55.6%, 신도시 65.5%, 수도권 59.3%를 기록했다. 서울과 기타 수도권보다 매매값 상승폭이 낮은 신도시는 연초보다 매매값 대비 전셋값 비중이 8.5%나 높아졌다.

이밖에 지난 7월1일 리츠 시행을 앞두고 상업용 부동산에 대한 관심이 높아져 외국 기업의 도심 상업용 빌딩 매입이 활발하게 전개되었고, 전반적인 아파트 경기 회복에 따라 주상복합 아파트 역시 인기를 회복했다.

이에 따라 하반기 부동산 시장에 대한 기대감도 높아지고 있다. 여기에 7월1일부터 시행하는 여러 가지 제도의 변화가 부동산 시장에 긍정적 영향을 미칠 것으로 보인다. 이미 통과한 리츠법을 본격 시행하고, 리모델링을 위한 건축법 개정이 이루어진다. 또한 각종 부동산 관련 세제 혜택도 시행하고 있다. 많은 전문기관들이 부동산 매매값이, 두 자릿수는 아니지만 IMF 위기 이후 가장 높은 수준의 상승이 이루어질 것으로 예측하는 것도 이 때문이다.

IMF 이전까지 부동산 경기는 실물경기에 후행하는 양상을 보여왔다. 그러나 IMF 이후 최근 2~3년간 아파트값 동향은 경기와 동행하는 것으로 나타나고 있다. 이런 점에서 하반기 아파트값 동향을 결정하는 가장 큰 변수는 역시 경기회복 여부이긴 하지만 재건축 아파트라는 특수한 상황과 상반기에 나온 정부의 주택경기 활성화 대책, 공급량 감소라는 상황이 부동산 경기 회복을 견인하여 하반기에도 가격 상승세가 이어질 것으로 전망한다.

전세 시장은 만성화한 전세 수급 불균형 현상이 하반기에 해소될 가능성이 거의 없는 가운데 임대주택 사업자가 계속 증가, 전세난을 가중시키고 있다. 건교부 집계에 따르면 임대주택 사업자가 94년 109명이었으나, 97년 4410명, 99년 7784명, 2000년 1만1568명으로 연평균 40% 이상 급격히 증가하고 있다. 요즘에는 자신이 살고 있는 대형 아파트를 팔아 32평 전세로 옮기고, 나머지 자금으로 소형 주택을 구입해 월세를 놓는 방법을 문의하는 경우도 늘고 있다. 저금리로 인해 임대소득을 올리기 위한 집주인들의 월세 전환은 가속화할 것으로 보인다.

주택 보급률 넘자 90% 상품 차별화

올 하반기에도 재건축, 소형 아파트, 주상복합 아파트, 경매 부동산, 리모델링, 리츠 등이 각광 받는 부동산 상품이 될 것으로 예상한다. 그렇지만 과거와 같이 매매 차익을 기대하고 투자하는 방식이어서는 곤란하다. 단기 시세 차익을 목표로 분양권과 재건축 대상 아파트에 투자자들이 몰렸는데, 분양가가 시세 이상으로 오른 곳이 많아 사실상 투자 수익을 챙기기 어려운 곳이 많다. 일부 인기 아파트의 경우도 분양 당시 반짝 인기에 그치는 경우가 많아 분양권을 매입해 전매 차익을 보겠다는 투자전략은 상투를 잡을 가능성이 높다.

재건축 아파트의 경우 이미 가격 상승이 많이 이루어졌다. 용적률 강화에 대한 정부의 의지도 강하기 때문에 저밀도 지구를 제외하고는 조합이나 건설사가 제시한 사업 플랜이 성사하기 어려운 상황이다. 따라서 재건축 단지별 투자에 대한 사업성 분석 없이 투자에 나선다면 낭패를 볼 수 있다. 과거에는 집값이 오르면 시차는 있지만 지역을 불문하고 대세 상승에 편승했다. 그러나 주택 보급률이 90%를 넘어서면서 양적 부족현상이 없어진 지금은 지역별 편차가 커지고, 지역 간에 투자성 있는 상품도 차별화하고 있다. 서울 강남의 경우 재건축 영향이 매우 크고, 강북의 경우 전셋값 상승이 매매값 상승으로 이어진다. 신규 분양시장에서도 입지 여건이 좋은 지역과 믿을 만한 건설사가 시공한 중소형 평형에만 수요가 집중한다는 점을 고려한 투자전략 수립이 필요하다.

올 가을 이사해야 하는 전세 세입자라면 철저한 준비가 필요하다. 최근 재건축 사업승인 우선권을 따내려고 일부 재건축 추진단지에서 세입자들을 사전에 이주시키는 사례도 생겨 가을 이사철 전세시장은 여름휴가도 실종된 채 매물과의 전쟁을 계속할 전망이다. 따라서 전세 수요자들은 이주 희망지역 부동산 중개업소와 전속 계약을 체결하는 방법으로 신속하게 매물정보를 입수해야 할 것으로 보인다.