婴儿潮世代对严峻的“年租金大乱”现象造成了不少的影响。这些人在房地产市场将自己的房子转为月租，从而导致供不应求和年租金暴涨等连锁反应。婴儿潮世代是出生于1955年~1963年，并且从去年开始退休的世代，占国内总人口的14.6%。他们83%的资产是房地产，被称为国内房地产市场的“大手”。
○ 婴儿潮世代加深租金大乱
年租金从去年起开始暴涨，就算在淡季冬季也没有衰弱。国民银行的住宅价格动向调查结果显示，去年一年全国年租金上涨7.1%，是时隔8年后首次抵达2002年记录的最高值。比起2009年的3.4%暴涨两倍以上。如今，由于人们开始有在旺季来临之前搬家的迹象，这就等于助长了租金上升趋势。蚕室的一位房地产中介说：“有不少房东以比市价高数千万的价格出租房屋”，“刚开始觉得很离谱，但没过几天市价就会随之提高。”
年租金飙升的原因之一是新型房屋减少导致的供求不均衡。今年入住的全国公寓有18万8727栋，比去年的30万401栋减少37%。再加上房地产经济停滞，与其购买房屋，人们更提倡租房，这也发挥了很大的作用。房地产114的部长金奎正（音）说：“人们担心房价又会下跌，因此比起购房更提倡租房。”
房地产市场的“大手”婴儿潮世代转为月租也是加深年租房不足现象的因素。婴儿潮世代的老么上班族金某（47岁）去年11月出租京畿高阳市日山公寓两个月后才找到了定金3000万韩元、月租金130万韩元的租户。金某说：“房地产公司说如果换成年租金就能立即签合同，但我还是坚持了月租”，并说明其理由说：“就算有了一大笔定金也没地方花，而且现在银行利息也低，所以月租对房东更有利。”
MiraeAsset退休金研究所近期对500名婴儿潮世代进行的调查结果显示，本人不居住的房地产持有形态从自己退休的50岁后开始有了巨大的转变。30岁~49岁的人虽然选择了年租金，但选择年租金的比率50岁~59岁占50%、60岁~69岁和70岁以上分别占48%和36%。相反，以定金加月租金的方式活用房地产的比率30岁~49岁不到30%，但50岁以上开始增加至一半水平。金奎正部长分析道：“由于通过年租金很难取得利润，于是出现了嗜好月租的倾向，进而导致年租房进一步减少。”
○ 房地产是创出现今的手段
随着婴儿潮世代选择月租，专家指出的“他们退休时会出售持有的房地产，因此国内房地产市场将崩溃”的一些预测似乎越来越不可能实现。因为婴儿潮世代通过出租，把持有的房地产活用为创出先进的手段。建国大学的李铉锡教授（房地产系）分析道：“婴儿潮世代是正式接受金融教育的第一个退休世代”，“在房地产领域，除了通过出售取得利润外，还开始取得运用收益即向出租转移目标。”
因此在出租市场，月租的比重明显增加。尤其在比首都圈先遭遇年租金大乱的广域市，2008年末占55.9%的年租房比率去年末降低至一半以下（49.1%)。相反，月租比重同一时期从41.4%增加至46.9%。房地产中介人李锡俊（音）说：“最近有很多电话打来问从年租转为月租时适用的月租利率是多少”，“剩下的房屋中带定金的月租房几乎占一半。”
但是，婴儿潮世代的月租转换对入住者即年轻人造成了沉重负担。居住在首尔蚕室的李某（39岁）去年10月搬家时以带定金的月租金形式签了租房合同。由于自己以前住的公寓年租金上涨两倍左右，于是搬到了同一小区的低层月租房。李某说：“用两家父母的钱当定金，月租定为50万韩元”，“孩子眼看就要上幼儿园了，花销本来就很多，可现在还有交月租，真不知道该怎么办。”
一些专家指出，婴儿潮世代的月租转换会导致年轻人供养老年人的结构在国内房地产市场落地生根。就等于维持上一代生计的年金由下一代充当的方式。另外，婴儿潮世代虽然积累了财产，但年轻人还身负的月租金的负担，进而迎接了很难积累财产且积累期间变长的暴风。近期不能筹措上涨的年租金9000万韩元而选择月租的上班族诚某（36岁）说：“就算是双薪家庭，每月要想交50万韩元的月租金也觉得有负担”，“只能减少下馆子的花销。”
目前还没有打破这种恶性循环的对策。因为就算政府从现在起增加年租房也不会马上见效。DOCTOR公寓的李荣镇（音）理事提议：“购入首都圈的未出售公寓，将它转换为年租房就能马上见效。”
金哲中 tnf@donga.com
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